瑞云山水墅项目总结及2011年度营销总纲.ppt

本报告是严格必威体育官网网址的。 ?土地政策：土地市场供应 力度继续加大；国家国土 资源局不定时盘查，打击 囤地炒地 。 近期宏观调控政策 楼市发展影响 影响 从长远看，土地供应及土地开发 量的增加可缓解楼市供不应求的 矛盾，并在一定程度上可调和房 价的过快上涨。 ?税收政策：房产税试点 改革加快推进，11年1月9 日重庆市确定开征高档住 宅房产税。 ?其 它 ： 厦 门 、 福 州 等 城 市限贷限购政策继续执行 ， 且可能覆盖更多二线城市 ， 并加强住房保障制度建设 ， 规范房产市场发展秩序等。 从消费者需求层面看：增加了短 期炒作及交易成本，部分投机性 购房者的需求将受到抑制。 ?抑制房价过快上涨，房地产市 场更加健康有序发展。 ?二、三套房或以上购房者的市 场需求依然被政策抑制。 影响 影响 ?金 策 继 ?支持自住和改善型购房消费， 影响 同时，投资性、投机性需求将受 人民币存贷款准备金率0.5 到一定程度的抑制。 ? 本 11年的宏观调控预计延续“政策手段+经济手 段”更全面地加强对全国楼市发展调整力度 宏观视角 宏观政策调控 的转变 本报告是严格必威体育官网网址的。 三明市向北发展，项目踞三明、沙县城市一体化中心 上位，在规划中瑞云组团高端住宅区内 ，具升值潜力 规划利好 区位价值分析 三明市十二五旅游规划： 瑞云山旅游休闲区 沙县 □为海西“两个先行区”建设做出更大贡献的战略 选择。“强化主轴”就是要增强市区、永安、沙县 这一主轴带动力、辐射力，进而联动全市经济的发 展，已纳入三明“十二五”城市发展计划。 33 33 数据来源：三明房产信息管理网 和市调 22878㎡ 81套 合计 预计2011年5月入市 约2720㎡ 12套 （11联排+1套独栋） 翡翠城 待推项目 约13000㎡ 45 瑞云山水墅 11年将推售三期顶层复式 约960㎡ 4（联排） 宏宇花园 较少媒体宣传 约6198㎡ 20（6套独栋、4套双拼、 10套联排） 上河城上真园 /上知园 在售项目 备注 供应面积 产品数量（套） 项目 本报告是严格必威体育官网网址的。 34 预计2011年“联排+双拼+独栋”别墅市场存 量约81套，推售面积约2.3万㎡，供应量稀少 2011年预计推出联排、双拼别墅项目统计 ■2011年三明房产市场别墅产品供应量稀少，主要为上河城和本项目 的存量房源；其中翡翠城12套产品的独栋为开发商赔偿原住民用，另 11套联排产品均为关系户预订；而宏宇花园剩余的4套联排产品推售 进一年仍未售出，由于前期购买客户的恶性口碑传播，其产品的认可 度较低。 竞争分析 别墅项目分析 / 34846 约 201 / / 合计 115-130 3294 约18 顶层复式 待销 宏宇花园 三期 130-150 13632 71 复式 持销 时代颐园 105-135 17920 约112 复式/140㎡ 持销 美地大道 预计总价（万 元/套 ） 推售面积（㎡） 套数 高端公寓 状态 项目 本报告是严格必威体育官网网址的。 35 11年三明市区高端住宅（复式/大户型）推量估算 超200 套3.5 万平方米，将分流部分中高端客户群 ■ 2011年，三明高端物业（复式/面积在140㎡左右公寓）总推套数将 超过200套，将分流项目目标客户群体对别墅产品的选择，决定了项 目面临着较大的竞争压力。 竞争分析 高端公寓分析 本报告是严格必威体育官网网址的。 11年楼市宏观调控政策有加大力度的趋势，项 目市场竞争主要来自市中心大面积公寓 结论一 宏观调控政策进一步加大力度与房地产 供需平衡发展并行的市场环境。 市场小结 □2011 年 三 明 楼 市 的 销售均价将继续上涨； 市区老体育馆地块以 约5000元 /㎡ 楼面地价 出让，售价预估在 10000-12000 元 / ㎡ 将 继阳光城、美地大道 等之后拉升三明市区 销售均价和总价，由 于地段很成熟，将会 分流部分别墅客户。 市区的高端住宅产品 （复式/大户型） 供应与高价位的运行，将分流别墅客群， 依靠地段优势市场竞争力较大 2011年三明市别墅供应量稀少，竞争 项目剩余产品以联排为主。 三明作为海西版图中心枢纽城市将快速 发展，加大对楼市利好；三明、沙县城 市一体化及陈大镇新城规划对项目利 好。 结论二 结论三 结论四 ■ 利用项目产品属性高端别墅与市区公寓进行市场区隔，并充分传播项目区位利 36 社区垃圾生锈未翻新垃圾桶 高住宅品质