连云港融侨华府项目—产品规划方案建议.ppt

附件：金地自在城户型图 4 户型参考之创新复式产品 * 挑高 挑高 挑高 挑高 赠送 赠送 赠送 挑高 赠送 赠送 复式上层 复式下层 A A B B A户型为130平米复式， 赠送面积约40平米 B户型为 95 平米复式， 赠送面积约30平米 赠送 赠送 赠送 挑空 挑空 33层高层产品布局：C户型为141.9平米平层，赠送面积约30平米；H户型为127平米复式，赠送面积约32平米。 THE END THANKS 上海立维房地产经纪有限公司 2011年3月 连云港融侨华府项目 ——产品规划方案建议 【项目规划图解析】 项目鸟瞰图 规划评价原则： 外部资源和内部景观利用最大化； 商业价值利用最大化； 空间布局合理化； 立面、轮廓丰富化 产品户型价值最大化； 规划布局建议 1 一、南侧高层摆放位置是否合理： 1、地块西南方向2栋高层布局会影响到北侧别墅采光，大尺度的退让降低本项目容积率； 2、放在北面会让小区别墅成为景观，而南面目前景观还不够好 建议：重新进行地块规划排布，高层建筑排布至地块北侧，低密度物业排布于南侧。 【项目规划布局建议】 南侧有遮挡 南京五矿御江金城鸟瞰图示意 南侧无遮挡 本项目鸟瞰图示意 【项目规划布局建议】 南京五矿御江金城鸟瞰图示意 本项目鸟瞰图示意 二、楼间距狭窄： 1、项目中央景观楼王，与北侧楼栋楼间距小，直接影响北侧楼栋采光，影响楼王西侧户型北向景观。 建议：形成组团和错开，加大间距 三、地块东侧沿路缺少商业 1、高层东侧道路，缺乏商业布局： 建议：本项目东侧道路为城市主干道，商业价值较高，建议项目沿东侧道路小区主入口两侧建造一层商铺 【项目规划布局建议】 南京五矿御江金城鸟瞰图示意 南京五矿御江金城： 建面17万方；容积率2.4； 东侧沿路的小区主入口，规划有一层商业，可满足小区内部使用，增加项目配套附加值。 本项目鸟瞰图示意 四、高层建筑形态建议 1、高层建筑中，各位置楼栋建筑形态完全相同，楼王价值无法充分体现： 2、户型单一，和小区规划和资源相互结合 建议： 1、本项目中心位置两栋楼王可采用差异建筑外立面，充分拔高楼王价值 2、产品要避免单一，在符合客户需求的前提下增加多种选择 3、多一些附赠空间，提升附加值 【项目规划布局建议】 常州溪湖小镇鸟瞰图示意 本项目鸟瞰图示意 五、低密度物业布局分析 1、道路缺乏南北纵向排布，整体布局略显呆板； 2、低密度物业皆为联排产品，缺乏产品价值梯度，需要增加2-3栋类独栋或类双拼产品，拔高项目调性，制造营销价值； 3、如图所示：别墅区与高层区以水系完全隔离，形成单独的管理组团。如小区不是全地下车库，人车分流。需要考虑别墅区独立的出入口、人车通道布局； 4、如小区地下车库为全地下设计，则需要充分考虑大面积水系是否合理（可用“节点水景”+“浅溪”进行别墅区分隔） 【项目规划布局建议】 华润中央公园联排效果图 本项目鸟瞰图示意 六、会所的位置 1、会所的位置处在项目的西北角，隐私性好，但对项目初期为营销中心，显然不具有项目的昭示性，也不利于截留保利客户，同时展示性也不够 【项目规划布局建议】 本项目鸟瞰图示意 2 户型产品建议 保利五月花 80㎡ 130㎡ 170㎡ 190㎡ 凤凰岭 绿地 同科汇丰 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 140㎡ 150㎡ 160㎡ 180㎡ 200㎡ 210㎡ 220㎡ 230㎡ 海客瀛洲 日出东方 西班牙 好莱坞 香溢江南 260-380联排 250-350联排 【产品分析】由于70/90的影响公寓中小面积段同质化严重，目前市场高端公寓中2房户型主力面积85-95平米；3房主力面积115-125平米；4房主力面积135-145平米。 * 【高层户型配比建议】本项目高层产品户型普通，市场竞争力不强；建议基于市场主流户型配比，做高附加值产品 市场高端公寓中2房户型主力面积85-95平米；3房主力面积115-125平米；4房主力面积135-145平米； 有竞争关系的各盘中，保利11年高层的主力户型为90-135米左右产品；绿地11年供应主力为90-140平米左右产品；同质化较强 户型建面（平） 房型 赠送面积（平） 实际得房面积（平） 85-95 2+1房 20-25 105-110 125-130 3+1房 30-35 150-160 140-144 4+1房 35-40 175-185 * 3 高层户型参考之金地自在城 * 三房增值参考（赠送面积） 建筑面积71平米； 凸窗、设备平台改为室内使用空间：2.6平米，天井、中空改为室内使用空间：8.6平米；设备平台改为阳台：1.2平米； 总赠送面积约12.4平米； 【金地自在城户型参考】 *