泉州别墅项目市调分析报告.ppt

【营销体验】打造标杆性样板房，彰显超级豪宅的气势，树立海景名邸形象 二、建议 建议3 体验式营销即是营销进度决定工程进度的营销变革。 全新体验式营销让客户看得清、摸得着、明白得了、感受得到。使客户从楼盘整体进行认可、接受、购买。 让客户明确一个核心：本案价值 价格 打造海景首个样板房体验区 在坚持体验式营销基础上，确立“先体验，后推货”的工程开发思路。 【销售团队】设立独立销售队伍，专门接待人员，以区隔高层产品的定位 二、建议 建议4 销售人员包装不只是服装的升级，细节的升级才是根本。 让我们的项目天使通过服务表现出我们项目的素质。 销售人员，每个人都是项目形象大使 海景8组团别墅营销初步建议 2011上半年 2011下半年 营销阶段 立势 持销 尾盘 营销内容 豪宅概念 产品细节 客户服务 价值支撑 营销方式 营销费用 项目规划 高端配套 样板展示区 样板房细节展示 园林细节打造 金爵高端客户维护体系 物管升级 大事营销 小众圈层营销、体验营销 二、建议 建议5 【策略思考】营销推广要主打岛式居住，世家传承的理念 现实 目标 ※区域现实：配套设施不足，感知价值低 ※产品现实：产品混搭规划，高价值产品易受限制 ※资源现实：山林湖海资源不够强势 ※形象现实：超级豪宅，高端形象却是不足 ※价值现实：无豪宅价值体系标准 ※品牌现实：无较强的品牌背书能力 目标1：建立项目在高端市场的影响力，树立口碑，实现高溢价 目标2：提升开发商在整个泉州豪宅市场的话语权 打造独一无二家族式『海岛庄园』别墅社区 目标3：超级精装豪宅公开，打造市场天价楼王口碑，设立经典标杆，带动销售行情 二、建议 建议6 1、深根岛居文化价值，强调稀缺海景优势，泉州绝无仅有，拉大项目价值。 2、由于本项目为超大户型，自住型为主的别墅项目，均价不宜过高，否则易造成高总价带来销售难度加大的市场压力。 3、通过本项目临江别墅享受景观资源最大化原则，设置不同价格体系，实施差异化定价，临江别墅独立设立标杆，拉大同一平面不同产品之间的价差，实现高价与速度之间的平衡。 二、建议 【定价策略】根据景观差异性，实施价格差异化策略，从而实现高价与速 度之间的平衡 建议7 THE END * 泉州别墅项目市调分析报告 泉州别墅项目市调报告 2 重点竞盘个案分析 3 结论与建议 1 别墅市场板块分析 4 【板块竞争】本案位于市区板块与东海板块交汇处，直接竞争对手（独栋别墅）主要分 布在东海板块，间接竞争来源于城东板块和西湖板块 桥南板块：发展完全落后于市区，发展滞后造成最大的影响主要是配套稀缺，早年规划影响市容市貌，片区对市区客户吸引不大。 西湖板块：凭借西湖山水资源的先天优势，以及人文景观和公园配套的逐渐增多，西湖板块的环境效应和人文优势都在凸显。对于追求高尚小区生活的客户具有巨大的吸引力。 东海板块：定位新行政功能区同时带动商务文化教育中心，目前已有较大型的配套设施投入使用。综合这些大型配套，可以窥见未来东海板块发展前景。 城东板块：板块的整体形象一般，区域景观资源缺乏，居民层次较低，加之缺乏完善的交通、生活配套，难以吸引高端客户。 一、板块划分 西湖板块 桥南板块 东海板块 城东板块 市区板块 一、板块划分 【板块划分对比】东海板块的区位潜力、景观资源等优势明显，但配套及交通略显不 足，需用心构筑 三、板块对比分析 区位 交通条件 配套环境 景观资源 西湖板块 ＞ 东海板块 ＞ 城东板块 ＞ 桥南板块 西湖板块 ＞ 桥南板块 ＞ 东海板块 ＞ 城东板块 西湖板块 ＞ 桥南板块 ＞ 东海板块 ＞ 城东板块 东海板块 ＞ 西湖板块 ＞ 城东板块 ＞ 桥南板块 西湖板块 桥南板块 城东板块 东海板块 地处泉州市中心区，区位优势明显，同时拥有中国闽台缘博物馆、西湖公园等配套设施，如此在景观、人文资源上加深了板块竞争优势。 石狮、厦门、南安、安溪到泉州的必经之处，同时作为泉州市的商贸物流中心，形成“商贸物流促进居住，以居住带动商贸物流发展”的态势。 交通网络发达，包括高速铁路等；教育资源非常丰富，这极大地提升了整个板块的居住环境生活配套，但景观资源较相对缺乏。 作为新兴的行政功能区及商务文化教育中心，其城市规划及布局最具科学性，同时先天拥有的海景资源，使其有其他板块稀缺的景观资源优势，但配套设施还有待加强。 东海板块 一、大体量、大盘规划 四、客群市区一半以上，私企主达八成 三、独栋为主、单套过大 二、资源丰富、居住价值高 环海面山，自然景观优美 行政新中心 商业和其他设施配较为完善 片区形象逐步得以提升 升值潜力较高 包括前期的建筑规划、景观规划和物业、配套规划等、居住品质都相对较高，价格较高 以独栋别墅为主，除宝珊花园有少量联排别墅外，其他项目只供应独