丰泰东海城堡策划营销报告.docVIP

丰泰东海城堡项目 2011年营销及推广报告 2011年2月15日 目录 一、市场分析 1、项目销售情况 2、客户情况分析 1）、客户定位 2）、客户需求 3)、年龄层分布 4)、客户来源 二、下阶段可售货量分析 1、项目可售货量统计 1）、2010年库存单位 2）、2011年待售与计划新推单位 3）、商铺单位、 2、项目可售货量总体销售环境分析 1）、政策分析 2）、市场分析 3）、消费者方面分析 4）、市场供需分析 5）、产品特征分析 三、项目销售计划 1、项目销售目标 2、项目销售节点 四、推广方案 1、营销卖点分析 1）、便捷交通资源 2）、实力开发商 3)、自然资源环境丰富 4）、成熟的生活配套 2、推广指导思想 3、本地市场与深圳市场推广分析 1）、本地市场推广分析 2）、深圳市场推广分析 4、推货策略 1）、蓄客方式 2）、整体楼栋推售 3）、从高价到低价 4）、适当特价 5）、紧俏发售 5、推广节奏 6、硬件设施 五、公关活动策略 1、“充分展示、亲身体验”的策略 2、“常规活动与亮点活动结合”的策略 3、“波次推广”的策略 4、目标客户发掘策略 1）、上门推介与销售——团拜活动 2）、准客户购买力挖掘——亲友团认购 3）、目标客户群场所营销 4）、客户数据库营销 六、推广执行细化方案 七、媒体整合投放安排 1、广告投放策略 2、广告投放细化 一、市场分析 1、项目销售情况 新联区域销售情况： 年份 项目 别墅 普通住宅 商铺 车位 2008 华园山庄 1 东海山庄 43 328 14 104 合计 44 328 14 104 2009 东海山庄 19 21 11 136 东海城堡 109 73 合计 128 94 11 136 2010 东海山庄 19 2 9 51 东海城堡 26 239 合计 45 241 9 51 （注：以上数据来内部统计，2010年数据截至12月27日） 2、客户情况分析 1）、客户定位 项目资源定位客户寻求：自住兼投资。 房屋类型 自住 投资 首次购房者 改善购房者 婚房 洋房 60% 10% 20% 10% 别墅 10% 40% 50% 2）、客户需求 本地洋房客户主要以自住的需求为主，外地洋房客户主要以投资为主；而别墅客户多为投资客。 需求 本地客户 外地客户 自住 投资 自住 投资 洋房 90% 10% 10% 90% 别墅 40% 60% 暂无 暂无 3)、年龄层分布 20-30 30-40 40-50 50-60 60以上 洋房 25% 50% 15% 10% 0 别墅 5% 30% 50% 15% 0 4)、客户来源 本地市场为主，少量外地市场客户，其中本地客户主要集中于布料市场和项目附近片区（赤岗、富马、龙眼、白沙等区域)，且该客户群成交率较高。 区域 本地市场 外地市场 布料市场 项目附近区域 深圳 其它 洋房 80% 10% 5% 5% 别墅 50% 50% 0 0 二、 下阶段可售货量分析 1 、项目可售货量统计（金额按实收价计算） 1）、2010年库存单位 销售产品 剩余货量 套数 金额 东海 山庄 车位 190 1955万 商铺 13 2032万 东海城堡 别墅 0 0 高层 112 10460万 合计 315 14447万 2）、2011年待售与计划新推单位 栋号 套数 建筑面积 预计单价 预计总价 3栋 238 23122 7300 16879万 4栋 103 10484 7300 7653万 6栋 82 8193 7300 5981万 7栋 236 22758 7300 16613万 14栋 82 8405 7300 6135万 洋房小计 741 72962 　 53261 别墅 61 14180 21000 29778万 合计 802 87142 　 83039 3）、商铺单位 栋号 套数 建筑面积 预计单价 预计总价 3栋 15 2062.18 14000 2887万 4栋 6 845.94 14000 1184万 7栋 8 907.4 14000 1270万 由于缺乏城堡车位的数据，暂未列入上表中。 2、项目可售货量总体销售环境分析 1）、政策分析 10年受国家宏观调控政策及银行房贷收紧等一系列针对房地产的法令法规影响，东莞市场房地产销售价格增幅降低，市场发展将步入平稳发展阶段，消费者的购买观念将趋向成熟，市场逐步适应国家政策的调整，虽然房产税开始试点，但是要在全国范围推广需要一定的时间，总的来说预测11年房地产政策将会以稳为主以调为重近期主流城市出现滞涨，房价不会有实质下降，投资投机性