远卓房地产外部环境分析报告北京华融综投资公司战略咨询项目.ppt

2002-09-19外部环境分析（演讲版）-ZHS.PPT 房地产外部环境分析报告 北京华融综合投资公司战略咨询项目 外部环境分析在战略研究框架中的地位 本次研讨会目标 外部环境研讨会将在继承北京华融历史战略规划成果的基础上，审视新环境变化带来的历史性机遇及威胁，我们将讨论的核心议题是： 要求：本次研讨会将聚焦于北京华融未来整体发展，而不简单局限于各子业务单元的发展，希望各位参会人员以集团利益最大化角度思索问题并提出建设性观点 本部分研究所要回答的关键问题 宏观环境对北京华融房地产战略有什么影响？ 中国宏观经济 人口发展趋势 城市化进程 政府调控影响 与北京华融相关的细分市场吸引力如何？ 住宅地产 商业地产 零售地产 写字楼 酒店 按物业用途划分，房地产可分为住宅、商务、零售、工业地产等四大类 目录 主要发现综述 置身中国房地产市场是北京华融的重要机会 庞大的市场总量及潜在持续的增长 区域经济不平衡带来房地产企业梯级发展机会 但也是重大的挑战 宏观经济调控将是政府长期艰巨的任务，对企业发展带来不确定性 市场高速增长同时，“透支未来”带来阶段总量过剩及结构失衡，市场风险不断增加 国际流动资本过剩，国内过度投机加大市场风险 进入专业化竞争时代，国内房地产企业融资瓶颈限制了业务发展 国企特征对北京华融房地产战略的影响 有良好的政府关系资源，但同时面对政府任务及企业市场化发展的利益平衡 企业治理结构影响企业竞争力和最终的经营业绩 从世界范围内分析，房地产产业发展有三大发展阶段 三大宏观因素从根本上决定未来中长期中国房地产市场的乐观局面，但政府宏观调控带来了短期不确定性 中国房地产新一轮增长已经持续了11年，现阶段房地产行业正处于二次调控期 我国房地产市场价格连续11年“高歌猛进”，社会、政府对房地产过热可能导致的“房地产泡沫”越来越担心… 政府通过金融、土地、税收政策，从供需两方面对整个行业施加影响，促使市场降温 目录 受国家宏观环境、行业特殊因素等影响，不同类型物业市场化历程、增长爆发点不同 未来中国城市化演进将形成三大城市群、七大城市带和若干中心城市圈的格局* 人口、财富的集聚效应，将对未来我国房地产不同细分市场产生影响 从城市内部空间格局看，经济发展、城市规模、人口数量有着共性的演变趋势 典型城市规模扩张对城市规划、各种地产发展的影响 外部环境分析方法论 目录 住宅地产外部机会评估 近年来住宅市场供需两旺，整体呈现高速发展态势 从房地产上市公司分析，住宅类企业盈利水平近年来有所波动，但仍然保持在较高的水平 随着新一轮的宏观调控的持续，预计我国的住宅过热发展的势头将得到控制，房价涨幅也将回归合理 北京市住宅市场近年高速增长，2004年开始销售面积超过竣工面积，价格也开始急速攀升 总体而言，北京房地产市场在未来10年左右时间仍将保持高速稳定增长 目录 商业地产关键发现综述 2000年以来，中国出现真正意义上的商业地产 2005年总体商业地产（主要包括零售地产、写字楼地产）市场规模为3000～4000亿元 受产业环境、产业政策影响不同类型的商业地产兴起时间不同，零售地产2000年，酒店2000年，写字楼2002年，市场受国家宏观调控影响较大，特别是2005年以来受国家宏观调控影响，投资增速减缓 商业地产对全国经济中心、城市黄金地带高度依赖，2000年以来呈现跑马圈地的特点，一线城市土地稀缺性凸显，二线城市已经成为行业热点 竞争格局分散，总体市场集中度不高 商业地产除香港、新加坡等领先企业以外，国内商业地产尚未形成真正的领先者，多数由历史住宅开发企业发展而来，经验、能力，特别是资本实力有很大欠缺 市场集中度不高，但国内企业纷纷谋求打通资本通道并加强专业化能力，预期行业领先者将快速产生 商业地产综述（续） 商业地产在初期表现虽有些盲目，但总体看处于低风险高利润的阶段，伴随供应的高速增长，风险水平已经大大提升 2000年以来，商业地产发展过热，阶段过剩、结构过剩的表现突出，少量商业地产项目出现投资失败 总体而言，优质地带的高端商业地产投资保持了较高的获利水平，开发环节获利最大，平均在15％～20％，但土地稀缺已导致开发企业转售为租赁经营，获取长期稳定回报（经营性IRR在5％～15％不等，隐含土地增值平均年5％～6％） 一句话结论：市场空间适中，短期暴利导致过热增长，预期未来2～3年内圈