第一太平戴维斯深圳物业管理问.doc

 深圳物业管理100问 二00五年三月 目 录 内容 页码 项目前期筹备阶段 3物业管理 3财务管理 5政策法规 9项目接管验收阶段 10 10 物业管理 17 21 财务管理 22政策法规 23项目交付使用阶段 24物业管理 24 33 财务管理 37法律责任 45项目前期筹备阶段 热点问题20问 物业管理物业管理公司应何时介入 物业管理公司应在规划设计阶段介入。 开盘销售时，需公示的有关物业管理方面的管理文件 《临时业主公约》、《临时公约》、物业管理公司的《营业执照》、《资质证书》、《前期物业管理合同》等。 深圳市管理公约与香港大厦公 签署方不同。深圳《管理公约》由业主签署。香港大厦公契》则由发展商、管理公司及第一位完成买卖业主签署。 现有的管理公约之起草、审批的程序、内容及不足之处 程序： 内容：业主的权利、义务；业主大会和业主委员会； 物业公司的管理范围；物业公司服务的内容；物业公司的管理职责；其他约定之事；违约责任；不足之处：现时管理公约约定以当地法规为准 管理公约要经过业委会不断修改，才可完善。 管理份额与不可分割分数的异同 现时国内之法规并没有不可分割分数之表述。 国内部分楼盘之管理公约引用管理份额管理分额指发展商为使各业主分摊及交纳管理费而分配给各单元的份额，有关各单元的管理份额，按建筑面积计算。 公共部分是否计算业权，怎样计算（例如停车场、会所等） 国内法规没有明确业权分额之表述。 装修指南中应注意之事项 装修指南一般需要包含几项内容： 申报装修及验收退押金流程。 房屋结构及需特别明示的管线分布、防水处理层、空调主机和防盗 网安装位置。 涉及系统设施（写字楼居多）的改建规定，如中央空调、消防烟感 喷淋、资讯网路 施工队伍须遵守的管理规定和防火规定。 业主及施工单位遵守本指南规定的承诺书。 财务管理 1. 管理处开办费用之明细 管理处开办期发生之常见费用明细： 设备物资购置，包括办公设备/用品支出、保安设备、工程维修器具、清洁工具、员工制服、员工宿舍设备 员工开支：包括招聘员工费用、筹备期员工工资及福利支出、员工培训费 开荒清洁费 管理处办公室装修费2．深圳市物业管理服务收费之标准及上浮幅度 物业管理服务收费实行政府控制价。市物价局会同市住宅局根据物业管理服务社会平均成本、费用和住（用）户的经济承受能力，广泛征求企业和市民意见后，向社会公布指导价格，由物业管理单位根据资质等级及提供的服务项目、服务质量、服务深度在政府指导价格范围内提出具体收费标准，报业主管理委员会审核，经业主大会通过后执行；但最终确认的收费标准应与物业管理所达到的收费等级相符。 在住宅区、高层商住楼（住宅楼）、写字楼和工业区内为商业用途的物业，可在该物业管理服务收费标准的基础上上浮，但最高不得超过150%在住宅区、高层商住楼（住宅楼）、工业区办公的（不包括工业厂房中生产管理办公），可在该物业管理服务收费标准的基础上上浮，但最高不得超过100% 为体现“优质优价”的原则，凡已获得市级“安全文明标兵小区”、物业管理优秀住宅区（大厦、工业区）“称号的小区，收费标准可上浮5%获得省级优秀管理单位称号的可以上浮10%获得国家级优秀物业管理单位称号可以上浮20%以上称号以最高称号为准。 3.深圳市商业广场是否应收推广费用，是否包含在管理费中 原则上，物业交付使用前的销售推广费用应由发展商负责，若物业交付使用后，商场管理费中应已包含商场推广费用。 4. 深圳市物业管理企业是否可预收物业管理费（三个月管理费周转金） 物业管理收费应按月收取，经双方协商约定可以预收，但预收期限不得超过3个月。 5. 售楼时，是否可赠送管理费 不能赠送管理费,但发展商可承诺向业主赠送管理费，所承诺赠送的管理费应由发展商支付予管理公司。 6. 深圳市空置房的管理服务收费办法 《物业管理条例》规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。7.深圳市电费、水费、管道煤气费计算方法。水、电、煤气表如何抄表计量 深圳市电费计算分，住宅0.68/度,商业0.78/度,由供电部门抄表到户. 水费按用水量计算: 25 1.5元/吨 25≤用水量30 2.25元/吨 30≤用水量 3.0元/吨 高层住宅每吨水的加压费是在单价的基础上调20%,另外