烟台地产整体格局分析报告.ppt

商业项目分析 商业项目分析 项目销售动态 销售模式：整栋销售，面积在2300-3000平方米之间 总推出12栋，现只剩余2套在售 销售价格：15000-16000元/平方米之间 物业费：3元/天/平方米 其他：现有已购物业（一套1000平方米商业）的业主对外招租，租金在2元/平方米/天左右 商业项目分析 商业项目分析 商业项目分析 商业项目分析 商业项目分析 商业项目分析 商业项目分析 项目销售动态 销售模式：面积在20-180多平方米之间 销售价格：沿街商铺：约11800元/平方米； 靠里商铺：约6000元/平方米； 现状：只余少数未售。 商业项目分析 ■ 区域商业垄断地位 振华商场在烟台商业地产领域已经呈现出垄断的局面，网点分布各主要商圈，成为了烟台市民消费娱乐的第一选择场所。 ■ 全业态购物中心定位 振华商场的体量普遍较大，基本每家商场都设置百货，家电，超市，IT数码卖场等，可以满足消费者各种类型的需求。 ■ 高端消费场所 振华商场作为烟台的龙头商业地产企业，引进了多个国际大牌零售商，如万宝龙、MAXMARA等，成为了烟台高端消费场所的代表。 烟台各商圈分析 ■ 市场竞争环境 振华商场在烟台的商业网点布局，给同区域内的其他商业项目带来了强进的竞争压力，一些外资企业，如百盛，在烟台的生存环境每况日下。 烟台商业市场特点 产权商铺受到投资追捧，售价及销售速度均好过住宅，住宅配套的临街底商目前经营稳定，投资回报平均在4%-6%左右，集中商业多集中在商业较发达地区，售价较高，但因为售出商铺缺乏有效的管理，以及品牌商户被振华垄断，多数经营惨淡，或无法正常经营。 其中以阳光100为代表的经营失败的项目不在少数。 项目位置：莱山区滨海中路45号 建筑类别: 别墅、商铺 开 发 商：大连海昌集团烟台渔人码头投资 有限公司 交通状况：10、17、59路至海天名人下车，到市中心开车只需要10分钟，到机场需15分钟，至火车站只需10分钟，交通比较便利。 占地面积: 17.9万平方米 总建筑面积:：24万平方米 项目特点：以北美风情的建筑风格为主以海滨文化为主题，以海洋动物表演为特色，以相关海滨休闲娱乐设施为辅助，涵盖了国内首家鲸鲨馆、日式温泉馆、美食风情街、滨海特色商业街、古堡酒店、半岛休闲会所等多种与国际接轨的时尚元素。 　 渔人码头 项目位置：莱山区观海中段电力小区对面 建筑类别: 商铺 交通状况：1、5、7、8、23、53路，交通 较便利。 总建筑面积:：17000平方米 项目现状： 项目由两栋独立楼组成，共四层，地下是7000多平方米停车场 一期已售完200多套，现只剩余60套 面积在20-80平方米之间 价格未定，预计十月对外销售，价格预计在9000元/平方米 租金：约400-550元/月/平方米　 鹿鸣商业中心 项目位置：莱山区清泉路烟台大学北门对面 建筑类别: 住宅、商铺 开 发 商： 山东祥隆企业集团 交通状况：5、7、10、17、23、59、107路等等，交通便利。 占地面积: 58.63公顷 建筑面积:：103.94万平方米 项目现状： 现只剩下联体户型的商铺在售，面积在108-117平方米之间，售价在155-270万/套； 餐饮区现在调整中，面积在50-400平方米之间，价格未定； 层高：一层：5米，二层：4.5米；东端部分二层层高在7米左右，可以做夹层。　 万象城 项目位置：芝罘区大马路滨海广场西侧 建筑类别: 购物中心 开 发 商： 烟台华纳轲投资顾问公司 占地面积：15万平方米 建筑面积:：46000平方米 项目特点：以欧洲19世纪和美国风格的建筑为主，并以海岸商业为主题，围绕着沿海稀缺的观海建筑迷离展开，定位于集家族娱乐居所、大型餐厅和夜总会于一体的多文化综合社区，建立多元化休闲胜地。 销售现状： 项目以租赁为主，约1000元/年/平方米，物业费是100元/年/平方米； 面积在500-1200平方米之间，现只剩6套在招商。 红琥海岸商业广场 项目位置：芝罘区上夼西路SPAR（十八乐） 超市入口 建筑类别: 商铺 开 发 商：烟台国际工程发展有限公司 项目现状： 现阶段只销售了总量的1/3，约20多间； 面积在150-390平方米之间，售价在20000-27000元/平方米之间； 已购商铺的业主对外招租，租金在1000-1200元/年/平方米之间； 层高：一层：3.8米，二层5.9米 香榭广场 项目位置：芝罘区海港路26号 建筑类别: 住宅、商铺、公寓 开 发 商： 阳光100烟台银都置业有限公司 占地面积: 28000平方米 总建筑面积:：550000平方米 容积率：5.