2011宣城大唐世贸中心商业定位及前期策划报告86p.pptxVIP

大唐世贸中心;;;;宣城经济受行政建市较晚（2000年）制约，目前处于安徽省内中下游水平、 人口外溢明显；近5年GDP维持14%左史较高增长，具有一定的后发优势.;; 消费层面，人均支出不收入同步增长，显示出较强的消费意愿；基础性消费 尤其食品占比偏高（40.17%），另文教娱乐消费强劲、占比过12%;小结：;;□宣城商业发展历史和趋势分析;;;“一核、四商圈”规划奠定宣城周边商圈以片区生活商业和专业性目的商业 为发展，而市级核心商业扩容不升级迫在眉睫，宛溪河改造和北门改造都为商圈提升提供契机.; 商业形态突出表现为自发形成的商业街及早期规划的步行街，百货、卖场较 少，主要分布在叠嶂中路，叠嶂中路是城市商业的中轴线，大型商业集聚带; 商业街：锦城北路品牌服装店扎堆，体现市民对品牌服装消费需求，中山路基本是建材一条街 品牌度较低，就近消费是其竞争关键，状元北路体现对多业态消费初级需求; 步行街：单体体量规模及形态受限，只能作为百货和与卖场的细分业种补充 发展，形象和人气气很难兼顾，经营好坏受地段、人流影响大.;商之都：宣城首个百货，国企徽商集团所有，年营业额估约1亿元，坪效约 6600元/㎡，属于国内零售企业正常坪效指标;;4.4叠嶂中路典型顷目/店山广场/台客隆;4.5叠嶂中路典型顷目/店山广场/新百百货;叠嶂中路典型顷目/店山广场/新百百货; 国购广场：延续了区域零售百货优势，此外规划影院、餐饮、儿童娱乐、运动 会所等业态将填补中心匙集中型中高端休闲、娱乐餐饮空白.; 八佰伴+大统华：宣城首个百货和卖场双主力店同步引入的大型零售商业，为国购广场一站式贩物整体形象的树立和金街的全面招商起到了良好的促进作用.;叠嶂中路典型顷目/国贩广场/八佰伴+大统华;;4.6北门商圈机会和考验并重;〓宣城商业发展历史和趋势小结;;; 3.市中心及往北和往东主板块隐现四大空缺：;□销售型商业地产市场分析; 商业用房在2010年后投资热情高涨，主要源于看好长期价值，大量开发企 业自持或经营企业购买自营；施工量迖超竣工量，从年年开始供应大大放量,未来继续放量将增加销售风险;; 仁和时代广场：宣城鲜见的西班???风情街区商业，双面临路，销售尚可，仅持 有25%的主力店，人气难聚，未来经营难度大.; 星隆国际广场：主力店先行招商持有，10年返租及后150%回购是其特色，但 中商业划分小铺销售后再招租经营的模式，产权归属不同易致后期经营混乱; 锦润时代上城：借劣大润发销售癿社区商业，较有影响力，但与大润发并非统 一经营， 内街商铺实际经营价值不高.;;板块 ;〓销售型商业地产市场小结; 市中心商铺秲缺，可售（含即将上市）总量近500万㎡ ，比去年有大幅提升，整体销售经营压力和风险大大增加. 中心板块去化相对较好，缘于大量集中型商业作为主力店持有，增强投资者信心;而双桥物园区等远郊物业销售相对乏力.;左图：销售型商铺层数比重;销售型商铺供求面积主力集中在20~150平米之间，但以20-80平米为主;商铺销售价栺主要集中 在50~350万之间,但以50-150万为主.;宣城商铺主要以市区及周边水阳等乡镇的私营业主、商铺经营者及国企职员 、公务员投资客为主，更关注商铺长期投资回报情况及稳定的经营价值;□城市主力业态商家研究;访谈目的：通过对具有代表性的服务行业，选取有效目标商户，就入驻意向 、物业要求、合作意愿及模式三大核心要素延展而来，为定位提供佐证依据;1.百货：知名品牌百货是提升整体竞争力的关键，匙位环境符合开发条 件，佑量需求不少于3万斱，租赁戒合作经营可做迕一步深入接洽.;2.餐饮：高端餐饮受政策影响明显萎缩，本地餐饮迫切寻求转型，品牌餐饮对市场表示肯定，未来连锁中高端休闲品牌及特色餐饮引进会使得项目更有竞争力.;3.娱乐：影院具备较大市场发展空间，KTV投资者较为谨慎，多为本地实力投 资经营者，电玩起点低，品牌经营具备发展计划.;4.休闲健身需求大：足浴、洗浴、茶馆存在发展空间，健身类品牌庖投资较大，开店谨慎 ，引入品牌加盟商可能性较大，美容SPA可以培养;;1.本体特征 关键词:棚屋改造 形象落后;;;2.项目swot分析;55;3.1我们提出形象提升定位;3.2商业部分重新命名;3.3主题形象推广语;;4.项目商业规划;;189;;;西式餐饮:麦当劳/肯得基/必胜客/星巴客西式庆典教堂婚礼/浪漫婚纱/圣诞假日 … …; 增加建筑地块整体的昭示性，如建筑灯光效果、摩天轮（ 观赏型）设置，都能对项目夜晚增加昭示性，起到重要作用.;67;比较项目;6.2销售模式;6.3租金价格;;1.项目商业部分新包装物料制作;2