天玺国际广场2012年营销推广策略28P.pptVIP

【天玺国际广场】 2012年营销推广策略 谨呈：苏宁环球领导 第一部分 销售策略 项目盘点： 销售额 627727571元 未售套数 590套 未售面积 33198.84㎡ 未售 货量 销售额 183537009元 已售套数 130套 已售面积 9508.3 ㎡ 已售 货量 总销额 811264580元 可售套数 719套 可售面积42707.14㎡ 总存 货量 结论：01幢存量不多，处于尾房销售。02幢精装小户存量较大，是12年重点销售目标。在楼市整体市场不明朗的背景下，稳扎稳打，阶段集中放量与持续活动营销相结合。 以02幢精装小户型为主，01幢辅助销售 02幢，化整为零，利用价格杠杆，层次化分割推盘销售； 01幢，顺势跟进，跟随销售。 销售策略思路： 分层销控，价格挤压，分阶段集中放量 层次一：7-16层（259套，13245㎡，约2.4亿） 层次二：17-25层（234套，12057㎡，约2.3亿） 层次三：26-29层（92套，4355㎡，约1.05亿） 销售层次（02幢）： 先两头后中间，分层分档分批销售 1月-6月，集中力量，最大程度销售7-16层产品； 4月-6月，执行365团立方，针对26-29层产品实行团购销售； 7月-12月，针对17-25层中间楼层进行全城强力蓄客，集中爆破。 销售阶段（02幢）： 销售目标（02幢）： 12723.4　 5542.6 7180.8. 50826.9 3291.2 6208.9 5931.6 6028.8 3695.1 2722.7 5834.4 5639.9 5348.2 2431 2236.5 1458.6 销售金额(万元） 57309　 2964　 3840　 25584　 　1768 　1716 3172 3224 1976 1456 3120 3016 2860 1300 1196 780 面积（㎡） 131　 57　 74　 444　 34　 　33 　61 62　 38　 　28 　60 　58 　55 　25 　23 　15 套数 目标销售量 02幢17-25层，集中引爆销售 蓄客 销售产品3 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 02幢26-29层，团立方　　　 　 　 　 销售产品2 　 　 　 　 　 　 　 　 02幢7-16层、01幢持续销售 销售产品1 推盘控制 2013年总计 2季度 1季度 2012年总计 12月份 11月份 10月份 9月份 8月份 7月份 6月份 5月份 4月份 3月份 2月份 1月份 2013年 2012年 类 别 差别定价，拉开距离，做足优惠空间 7-16层，现表价不变，优惠调整至一次性96折，按揭（纯商）98折，公积金（含组合）无优惠； 17-25层，拉高表价200元/㎡，取消所有优惠，挤压销售低楼层产品，同时为后续集中引爆做好铺垫； 26-29层，现表价不变，取消零售优惠，为4月团立方优惠留出充足空间。 （原有优惠方案由开发商控制，案场销售时可根据实际情况向开发商提出申请。） 价格策略（02幢）： 第二部分 营销推广 纵观市场趋势 ★ 2012年南京楼市前景不明，下行趋势依然严峻 ★ 调控维稳已定调，首置刚需政策或将松动 2012年政府将继续完善结构性减税政策，其中强调要稳步推进房产税改革试点。 2012年的房产税扩大试点似乎已势在必行。 住建部近日表示，首次购房家庭的贷款需求将优先保证。 据网上成交数据分析，仅靠刚需支撑的楼市销量难现大幅度反弹。未来很长一段时间内，南京楼市或将保持目前平稳的销量。 ★ 本案二期小户型存量大,回款压力较重 2012本案销售目标： 12个月 590套 约6.2亿 面对“严调控”的市场, 稳健，可持续营销是取胜关键！ 颂唐观点 a、限购小户型 本案二期590套精装小户型，70年产权（限购），60平米以下户型居多 b、低单价、低首付、低总价 15900元/㎡精装单价，面积40-78平米，最低首付19.9万 总价70-120万不等。 c、学区房 龙江核心地段，金陵汇文中小学、拉萨路小学，稀缺地段双学区房。 ★ 项目价值再梳理 根据项目特征，本案的主要客源我们分为以下三种： a、二套房客户——家庭出现住房紧张的客户 b、学区房客户——孩子大概在0至6岁的家庭 c、地段房客户——眷恋、向往本区域的住民 ★ 成交客户分析 d、投资客户 ——看好地段、学区的增值潜力 b、[学区客户]推广做足“教育”文章 根据现有成交客户分析，正如先前预测“双学区”依然是项目最具竞争力优势之一，所以12年的营销推广重点是做足“教育”牌，让“双名校学区”深入人心。 d、[投资客户]营销激活投资需求 在楼市下行见底的趋势下，正是持币投资者蠢蠢欲动之时，所以加重本案的“投资”属性，亦是12