四川聚鑫公寓营销策略纲要 2011-29页.pptVIP

在一路狂奔之后，楼市在2011年开始遇冷。 3、本案周边楼盘调查 在一路狂奔之后，楼市在2011年开始遇冷。 小结： □ 国家的宏观调控和投资客减少，整个房产卖方市场的火热前景将不复存在 □ 房产市场目前的主力客群是具备一定购买力的刚性需求客户，量价平稳将是必然的趋势 □ 面对强控政策和降价风潮，市场恢复需要一定时间。 地块情况 * 聚鑫公寓营销策略纲要 Tactics Jin Yang two scheduled time of garden entireties operate tactics and the train of thought 100,000 square excellent living area High level yards gathering I.HOME 城市中优+生活。 I.HOME 城市中优+生活。 CONTENTS 00 目录 聚鑫公寓 I.HOME 城市中优+生活。 我们处在怎样的市场环境？ 01 分析环境 nvironment E 在一路狂奔之后，楼市在2011年开始遇冷。 房改十载以来，中国楼市从未像2011年这般向市场环境低头，这是无法回避的市场调整期和阵痛期。 1、国家政策抑制购房需求 （1） 银行信贷政策：取消三套房贷款，二套房首府提升至6 成，外来人口无法 购房贷款等，导致个人房贷受到较大抑制； （2） 金融政策： 央行连续加息、提高银行存款准备金率，直接影响个人住房 贷款及开収商融资，房地产市场首当其冲,但最近银行利率有所松动。 （3） 限购政策：一线城市及部分二线城市以家庭为单位限制购买三套以上住房。 （4） 物业税的影响：2012 年物业税有可能出台，目前在上海、重庆试点，这对 房产市场影响较大，导致投资性客户持币观望。 2、全国市场出现量价起跌的现象，房产的冬天来临 （1）、全国一二线城市在这次国家调控中房价和成交量都有较大幅度下跌 （2）、绵阳从春节后到现在，价格跌幅达10%，成交量跌幅达50%，到下半年， 成交稍有回暖，但销售任然不容乐观 目前均价6300元/㎡ 长虹国际城 目前均价5700-6000元/㎡ 伟腾天玺 目前均价4400-4500元/㎡ 海珂三千 均价(元/㎡) 项目名称 优惠力度 房改十载以来，中国楼市从未像11年这般向市场环境低头，这是无法回避的 市场调整期和阵痛期。 根据项目性价比，建议均价在4500-4650元/㎡，总价40万左右以内，具有较强的市场竞争力 房改十载以来，中国楼市从未像11年这般向市场环境低头，这是无法回避的 市场调整期和阵痛期。 本项目有什么样的特质？ articularity P 02 认识项目 项目地处绵阳市老城区； 属传统繁华商业圈边缘地带； 周边商业氛围浓郁； 生活配套设施完善； 交通便捷； 项目特性 适合中档次居家。 关键词一：城市居住中。 关键词二：生活配套完善。 关键词三：现房 项目占据优良的地段、商业、配套资源。 关键词四：交通、教育、医疗 金融一应俱全。 关键词五：紧邻一环路、火车道； 优势、劣势分明 关键词六：周边居民点、老社区修建档次低。 关键词七：项目前期证件问题导项目致口碑较差。 项目价值分析 老城区的区域优势； 周边生活配套完善，购物方便等； 交通便捷、教育、金融配套完善； …… 销售抗性 紧邻项目的居民点、老社区居住氛围、品质差； 地块小，景观环境营造困难； 前期证件问题导致后期项目口碑较差； 外地客户比重较大，宣传途径受限； 前期产品设计存在一定缺陷； 市场压力大、竞争项目品质较高； 价格成为了客户置业的主要判断标准。 …… 优势。 劣势。 机会。 威胁。 优劣势分析 地段优势，符合普通购房者的区域选择； 房屋即将呈现，即买即入住； 市政、市场配套设施完善； 地块所处位置人气较旺； 各项配套较为完善； 紧邻居民点、老社区居住氛围、品质差； 临火车道和一环路，给客户购买心理造成较大影响； 地块小，景观环境营造困难； 前期证件等问题，导致项目口碑较差； 外地客户群比重较大，宣传途径、手法受限； 市场压力大、竞争项目品质较高； 产品设计存在一定缺陷； 目前市场虽处低谷，但有一定回暖迹象； 刚性需求更关注市区物业，一定程度上会促进项目的销售； 客户持币观望的心态会持续一段时间； 安置房的大力建设，会分流部分刚性需求。 我们思考： 在这样的宏观、市场、区域的环境中，针对我们的项目特性， 我们需要： 针对哪些客户？ 策划怎样的销售策略？ 选择什么样的营销题材和手段？ ? 项目卖给谁、怎么卖？ 03 营销策略 ow to sell H 如何销售： 瞄准市场缝隙，针对首次购房客户群； 创造和注入产品的需求点