假日风景2011年第四季度营销方案35P.pptVIP

营销排期—衔接二期签约期后，制造热销氛围 10月18日 周六周日认筹 当天认筹优惠 完成业主地下车位开盘通知和意向登记和价格测试 最终价格确定和开盘优惠确定 确定出售车位数量和均价范围 10月15日 完成认筹物料和人员准备工作 10月20日 10月21日 10月22日 营销排期—认筹准备：分阶段执行工作 第一阶段 10.15-10.21 第二阶段 10.22— 销售阶段 价格测试 部分短信群发 电话摸底拜访 上门接待 集中认筹 执行步骤 车位签约 销售价格确定 全部业主电话测试和意向登记 销售价格明细确定 电话回访意向客户，邀约车库销售信息 部分信息不全和意向不明群客户进一步通知回访 现场接待带看车位等 释放销售节点信息，引发销售热点 完成促单签约等事项 内容 营销排期—认筹准备：物料及推广配合 配合项目 具体内容 责任人 车位信息 10月15日之前，需设计部协助提供必威体育精装版车位信息 刘国荣 AE配合 10月18日-10月21日配合辅助物料 王小运 车位引导说辞 内容：通过对车位产品本身以及万科假日风景其他项目车位成功经验拟定说辞，坚定有车客户购买意向，引导无车客户购买意向 苏振兴 公示信息 公开车位信息并邀约客户 苏振兴、王小运 销售物料 协议书等 苏振兴、张妍 推广配合 结合车位稀缺、优惠及汽车大奖等内容，通过短信、网络、业主论坛等进行炒作 周荣旺 * * 万科假日风景项目组 2011-10-4 万科假日风景2011年第四季度营销计划 营销目标 目标分解 推广方面 车位销售 营销目标——全年常规目标7.4亿元，冲刺目标8亿元 截止至10月3日 在售房源 A5、A6：总值4.4亿元，总套数810套，已完成4.1亿元，库存0.3亿元 待售房源 A4、A9,总值4.5亿元，总套数822套，目前已选房410套（未取预售）。 目标差额 相比常规目标：缺口3.3亿 相比冲刺目标：缺口3.9亿 一期A5A6 二期A4A9 营销目标 目标分解 推广方面 车位销售 目标分解——10月成为关键期，11、12月力求突破 月份 目标 10月份 11月份 12月份 合计 面积 套数 金额 面积 套数 金额 面积 套数 金额 保底目标 3.6W 420 2.2E 1W 115 0.6E 1.1W 134 0.7E 669 冲刺目标 3.8W 440 2.3E 1.6W 190 1E 1W 115 0.6E 745 一期库存 住宅 0.18W 16 0.12E 0.18W 16 0.12E 0.1W 9 0.07E 41 清盘 车位 200 0.12E 50 0.03 250 共计688 第四季度销售工作任务艰巨，从节点以及市场经验来看，10月份成为关键期；从产品看，包括一期库存房源、二期新推房源以及一期车位（计划销售），如何结合市场，处理好三者之间的营销节奏，将直接影响到营销目标的实现。 营销目标 目标分解 推广方面 车位销售 推广媒介: 轻传统：电视、报纸等只在重大节点投放 抓实效：短信、网络作为典型的实效媒介 推广方面——节奏紧凑、媒介、活动注重针对性及实效性 推广节奏: 合理处理一期车位、库存住宅以及二期新推房源三者之间的销售关联 节奏保持紧凑，制造热销势头 推广要点: 3个升级：推广调性的升级、客户群体的升级、产品价值点挖掘的升级 2个结合：与市场、政策相结合、与客户属性相结合 1个引导：引导客户加深对项目品质的认可 推广渠道、活动: 坚持有效渠道：针对性派单工作持续进行，对目标区域进行深度覆盖 增加新渠道：通过营销时间增加新渠道：如出租车。 寻求大客户突破：针对目标企业开展企业推介会，以正式的方式寻求企业合作 活动：周末小活动，月度大活动，维系老客户，拓展新客户，保证现场的销售热度 推广方面—节奏紧凑、高频加推，推广注重实效性 9.24 10.15 10.22 10.29 11.15 11.26 12.15 12.31 推广节奏 产品线 二期房源销售 一期库存住宅 一期车位集中发售 二期选房 10.16二期签约 预售证颁发 车位摸排开始 车位认筹 加推35、59#楼 活动 客户活动 国庆嘉年华 青岛品牌之旅系列活动 爱车讲座 豪车试驾 圣诞节业主PARTY 渠道活动 大企业推介会（每半月一次） 事件活动 幸福计划之关爱出租车司机篇（制造营销事件，结合推广主题，深化渠道推广） 加推25、38#楼 加推48、56#楼 12月份难点房源促销 推售方面—节奏紧凑、高频加推，推广注重实效性 9.24 10.15