上海汇阳广场项目运营销模式初步提案（45页）.pptVIP

市场推广建议 售楼处 进场 接受预约 开盘  09/5 6 7 8 9-10 10-12 12 准备期 酝酿期 开盘期 强销期 延续期 各阶段工作目标 街面户外暖气处理效果示意 街面户外冷气处理效果示意 以中心下沉式广场为主体，由蜿蜒的区内人行步道串联起一系列主题景观 辅以大型的外部开放式城市广场和空中造景、绿化造景，形成一个外松内紧，步移景异 商业区将串联景观元素渗透到商业空间内部，引导之余，形成丰富的共享空间 租售并举 与主力商家合作 保证商业销售、招商、经营三赢 “产权与自营相结合” 产权式：资金回笼快且利润丰厚 自营：持续的利润体现 “8-2”模式 80%产权销售（短线盈利） 20%自营（长线盈利） 保留商业价值较低的商业部分用以自营或整体招租，局部小面积分割销售 对于分割销售的铺位经营，虽分散经营，但必须统一规范管理 运营模式 产权与自营相结合 零售物业销售成功运作关键 一卖 氛围、品牌（意向签订品牌主力店，此乃前提关键之一） 酝酿推行主力品牌卖场以项目强大的合作单位为宣传切入点，提升项目形象档次；以号召力强的品牌打入市场，达到迅速塑造市场的舆论影响。 二卖 低总价（小面积分割，此乃前提关键之二） 采用小面积分割的方式，从销售角度控制总价，降低投资门槛，有利于销售推广。由于面积控制较小，单价大幅激增并不会影响买家下定，但累计可大幅刺激总销售金额，以实现利润最大化。 三卖 投资概念（投资回报，此乃前提关键之三） 通过对商业整体规划的描述，导入商业投资概念，透过三权分离的租售经营策略，连租约（连投资回报）发售，在项目各种展示条件下，通过创意的营销手法及适当的价格杠杆策略，达致热销目标。 四卖 经营管理（专业经营管理，此乃前提关键之四） 商业有别于住宅类物业，无论投资者还是自用者，对商业物业有无信心，除却地段价值、产品规划可行性、回报率估算外，经营管理方的整体运营实力和号召力至关重要。此为商业物业保值增值的关键，一荣俱荣，一损俱损的带领作用务容忽视。所以与销售开始前，物色合适的经营管理团队，并提前介入前期工作，尤为重要。 物业管理服务建议 商用物业管理所涉内容包括（需与经营管理团队细化）： 卖场管理：商户管理、商品管理、经营部局协调、销售管理、冷场期管理、设备运行管理、物业保养维护、消防安防、保安保洁、车辆管理、仓储管理等。 行销企划管理：营销方案、形象推广、促销管理、美陈导购等。 商品资源管理：批零管理、库存管理等 品牌审核管理：对商家经营品类和供应商的产品进行品牌审核。 租约管理：约定租金、租期、支付、管理费及相关管理费用收取。 客服管理：客服体系的建立与实施、营业员培训、卖场布置指导、促销活动安排、经营者关系协调、政府相关职能部门关系协调等。 财务管理：收银系统管理、成本与效益概算、财务结算管理等。 后援行政管理：完善经营管理组织架构，经营管理成本与收益概算，团队构建（人员招聘与培训），人事与薪资管理的等。 横道图 准备期 酝酿期 开盘期 强销期 延续期 根据楼盘后期销售过程中瓶颈现象的所在，有选择地，有针对性地进行广告诉求，消化尾盘，掀起二次销售热浪；并为第二期的顺利推广进行有效的酝酿 企划目标 首轮热销高潮已过，针对现状，活化企划策略，进行适时调整，顺利承接热销余波 市场形态 4、延续期 展示楼盘的实在卖点，实实在在面对客户，树立楼盘的高素质形象，掀起抢购热潮。 核心攻击点 深层广泛销售，在楼市促销钻石期掀起热销冲击波，完成既定销售指标。 企划目标 现场实景，报纸广告、DM直邮为主，电视、网络、PR（公关）活动为辅，实行全方位动线封杀。 核心攻击点 前阶段的预热工作和楼盘造势宣传取得一定的效果，为全面推广奠定了坚实的基础，本期诉求以各卖点为主攻方向。 市场形态 3、强销期 将项目开盘的各项信息广泛传达，实现众人皆知的传播效果。 企划目标 促销，公关活动为主，实行品牌攻击。 核心攻击点 项目包装初见成效，市场知名度开始树立，具有良好的市场形象，可开盘。 市场形态 2、公开期 迅速树立工地形象和项目形象，并开始利用大规模的户外广告树立项目形象，让潜在置业者对楼盘的销售主张及项目质素有印象，提升企业形象, 落实售楼前的各项准备工作，拉高项目的知晓度，为随后的项目开盘营造良性媒体宣传空间。 企划目标 项目面世在即，售楼前的各项准备工作已基本就绪，形象推广和概念炒作计划启动，