上海普陀区沪西财富中心市场可行性研究报告（42页）.pdfVIP

上海沪西财富中心项目 市场可行性报告 2008 4 月 录 一、上海写字楼市场概况2 二、区域市场分析7 u 真北商务区（项目所属板块） 10 u 长风现代服务区 13 u 真如城市副中心 15 u 重点案例分析 18 三、区域商业市场分析23 四、土地价值分析29 1、项目概况：29 2、项目价值分析：31 四、项目定位32 1、市场定位32 2、项目价格定位34 3、客户定位35 附件一：六类综合用地36 附件二：甲级写字楼和5A 写字楼标准37 附件三：建安成本相关费用41 1 一、上海写字楼市场概况 市场拥有量 在1978-1992 年的起步期，上海写字楼的拥有量逐步增长；1993-1998 年， 进入快速增长期，市场供给表现过于旺盛，并且在1998 年市场拥有量突破2000 万㎡,2004 年4012 万㎡，2005 年4334 万㎡，07 年达到4896 万㎡，市场增量归 于理性。 04-07年全市拥有量、增量、增量比 平米 6000 20.00% 5000 15.00% 4000 3000 10.00% 2000 5.00% 1000 0 0.00% 04 05 06 07 全市 增量 增量比 在世博会等城市发展利好因素的带动下，上海在全国乃至亚洲地区的城市地 位不断上升，外资企业、国际总部型企业、第三产业链的龙头企业纷纷落户上海， 并由此引发的中下游企业 相进驻，上海中高端写字楼物业的需求量不断扩大； 而另一方面，受中国经济宏观政策的影响，上海土地市场的供应端处于收紧状态， 虽然近几年上海土地出让商办比例逐年增加，但可供市场总量却依然不足，导致 二级市场的增量逐年递减。两者叠加造成上海上海写字楼市场供求关系紧张。 从 前的市场情况判断，至2010 年前3 年内上海写字楼市场将持续 前供 求关系紧张的状态。 2 写字楼租赁 场概况 随着大量外资的进入和办公智能化水平的提高，上海市中心区域内甲级写 字楼已成为上海写字楼市场的主流产品。根据现有写字楼的分布状况，上海已经 形成了6 大CBD 商圈：南京西路――上海服务性行业聚集的顶级写字楼商务圈、 小陆家嘴――金融行业聚集的顶级写字楼商务圈、淮海路 （金陵路）――商业领 域的顶级写字楼商务圈、虹桥――涉外贸易型的高端商务圈、徐家汇及人民广 场――综合类的高端商务圈。而这六个地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物 业，占了全市供应总量的九成。 甲级办公楼供应量分布图 其他地区 黄浦区 徐汇区 4% 7%