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房地产基础知识 培 训 资 料 房地产开发基础知识 对行业的基本认识： 房地产：★★★ 通常也被称为不动产。是房产和地产的总称。是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 房地产在物质上有如下三种存在形态：单纯的土地单纯的房屋土地和房屋的综合体 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。 房地产的特征：★★★ 位置的固定性：土地是自然生成物，其位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的，这使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。 地域的差别性：房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的房屋价值也会有所不同。体现在销售上，就是常见的“一房一价”。 高值耐久性：建筑在土地上的建筑物，一般使用期限都很长，往往是几十年甚至上百年，其作为消费品价值也比较昂贵。 保值增值性：在国家政治、经济形式稳定的情况下，房地产价格呈不断上升的趋势，也就是说房地产具有保值和增值的性质。这主要十由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。人们对土地需求的不断增加，使房地产产品价格呈上升趋势。 房地产业：★★★★ 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，并由从事以上活动的各类单位所组成，属于第三产业。 房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。 这个行业包括了房地产开发建设、流通和消费服务领域的各种经济组织，它们之间相互联系，相互依存，形成了一个有机的整体。 特别提示：建筑业是指建筑安装施工行业，是建筑产品的生产部门，它完全是物质生产部门，属于第二产业，不属于房地产业范畴。 商品房：★★★★★ 在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 关于土地： 注意：我国城市土地均为国家所有 土地的分类： 按获取土地的方式分：★★★★★ 出让用地： 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土使用权出让金的行为。土地使用权出让是土地使用者有偿取得土使用权的一种方式。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，一经设定即成为一种物权，在土地使用权存续期间，土地使用者在设定的权力范围内享有对土地的使用权、转让权、抵押权等民事权利，任何单位和个人不得非法干预。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制，其转让、出租和抵押必须符合法律规定的条件。根据《土地管理法》第54条和《城市房地产管理法》第23条的规定，只有国家机关用地和军事设施用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地可以以划拨方式取得。 国有土地租赁是指国家将国有土 出租给土地使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付资金的行为。国有土地租赁也是国有土地有偿使用的一种方式，是出让方式的补充。根据国土资源部《规范围有土地租赁若干意见》的规定，对于经营性房地产开发用地，不能以国有土地租赁方式提供土地使用权。 土地使用权期限届满。土地使用权的存续期是土地使用权的设定行为规定的期限，出让合同规定的期限届满，土地使用权终止。 土地使用权收回：土地使用权收回，是政府以管理者的身份，对组织或个人进行的行政制裁或行政处理措施。 土地灭失，使土地使用权随之终止。 抛弃土地使用权：抛弃一次性支付出让金的土地使用权，对土地所有人有利，因此，一般来说，土地使用人可自由抛弃土地使用权，但需经办理注销登记，才发生土地使用权终止的效力。 没收：没收财产是一种刑罚方法，是将犯罪分子个人所有的财产的一部分或全部强制无偿地收回归国有的方法。没收财产的判决确定，是发生土地使用权终止的结果。 土地使用年限：★★★★★ 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体