海棠湾开发过程中物业与地产的前期配合流程.docVIP

海棠湾开发过程中物业与地产的前期配合流程 一、建立禹嘉物业管理经营模式 随着禹嘉地产开发规模的日益增大，禹嘉物业形成一个机制灵活，机构健全的综合管理体系，使禹嘉物业管理的趋于有序和高级，最终形成社区物业维护、治安防范、环境保护、文化提升等综合一体的管理体制和运行机制。 （一）、制定明确的企业发展目标 禹嘉物业在管理海棠湾时一定要坚持贯彻实施统一的品牌定位、经营目标和管理理念，在海棠湾服务中心员工中形成和禹嘉公司本部一致的价值观和文化取向，从公司层面统一塑造企业的团队凝聚力。 （首先应该制定一套完整的扩张战略。例如在接管海棠湾物业管理项目之前，公司做好了充分的人力资源储备工作，避免造成新员工在培训不到位的情况下匆忙上岗。一方面众多新招聘人员可能因磨合期太短，出现管理链条中多方面的脱节，不利于在管理初期夯实管理服务基础和培养客户的忠诚度，使企业后期管理成本无畏的增大；另一方面，大量的新近员工也不利于公司企业文化的推广和品牌的持续提升，从而使企业容易出现接管初期管理水平下降的风险，甚至造成随着管理规模的扩大企业品牌的受损情况）。 （二）、注重前期介入的管理 物业企业一般比较熟悉客户对住宅的需求特点，而且具有掌握房屋和设备使用管理的专业优势。在此基础上。鉴于海棠湾分期开发的特性，若物业公司能同开发商一起参与社区整体规划以及后期的工程设计、施工、验收等工作，对房地产项目规划设计的合理性以及工程质量的提高能起到很好的促进作用。（社区物业管理的目标一般定位在完善的配套服务设施系统的形成和良好生态环境的维护。因此，在社区实施物业管理时要更加注重人、自然和社会的和谐统一，营造无污染的绿色居住环境；社区应装备完整的自动化设备和区域智能网络系统，方便客户的工作、学习、生活，提高生活质量。（在前期介入阶段，物业企业应重点找出对物业使用者和管理者的需求考虑不周到设计缺陷，关注工程质量，逐步收集工程资料，建立完善的物业管理档案系统，以确保物业具备正常使用功能并为大社区物业管理工作的全面启动创造条件。物业企业一定要保管好参与各项工作过程中保留的相关记录。在未来物业管理正常运作阶段发现隐患时，这些记录对分清物业管理与工程施工的责任十分重要。 （三）、注重良好的客户关系管理 社区客户管理有三个层面的正面作用：一、通过客户关系营销，建立和客户之间良好的关系，有利于物业管理活动的正常开展和物业服务企业品牌的塑造；二、通过准确详细的客户信息，能有效判断客户需求，为企业开展多元化经营活动提供客观科学的决策依据；三、通过收集评审客户信息（如收入水平、职业、籍贯、置业目的、家庭成员及人数等），能够为房地产开发销售提供第一手可靠的客户资料，帮助房地产商后期开发准确定位。 二、物业与地产的前期配合阶段 （一）、策划设计阶段 地产项目部提供必要的图纸资料给物业公司； 物业公司组织专业人员进行现场勘查，研究设计文件，从物业管理和业主使 用角度提出合理化的建议。地产公司项目部对物业公司提出的建议要进行研究和回复，确定建议采纳的情况，如不采纳需说明原因； 根据海棠湾的市场定位和商品定位，物业公司编制海棠湾管理方案； 物业公司测算管理成本初步确定海棠湾管理费用收费标准，经地产和物业公司达到成一致意见后执行； 物业公司配合地产公司起草海棠湾《前期物业服务协议》和《业主临时规约》，经双方汇签后执行。 （二）、施工阶段 一般在入伙前六个月派驻工程人员进住现场； 物业现场工程人员参加项目工程例会； 物业工程人员，对项目巡视； 记录发现问题并于项目沟通解决。 （三） （五、）入伙 物业公司编制《入伙方案》，经项目部、客户服务中心研讨后实施；管理处 负责入伙现场的布置、入伙仪式及活动的策划与开展； 物业公司根据实际情况办理集中入伙手续。 （六）、售后服务 地产公司、物业公司、施工单位签订《保修协议书》，明确三方的责权利，《保修协议书》将作为施工合同的附件，具有法律效力； 物业公司派驻专业售后服务人员，负责收集整理《房屋验收表》，交项目部安排施工单位返修； 入伙后前6个月的售后服务责任单位为项目部，地产客户服务中心和物业售后服务人员配合工作。6个月后由售后服务人员和客户服务中心负责。1年后由物业公司主要负责。 （七）、费用结算 前期费用主要包括：前期介入人工成本、前期水电费用、清洁费用（包括保洁开荒费）、办公费用分摊、物资购置费用、物业垫付的费用、管理酬金（总成本的10%）等； 前期费用先由物业公司编制总预算，而实际的费用以《费用确认单》确认的为准； 费用的金额确认，平时发生的费用由物业公司填写《费用确认单》，说明发生费用的情况，经项目部的指定负责人审核签字生效； 每季度地产和物业结算一次，物业公司填写费用汇总表，经物业海棠湾物业管理处、物业公司领导、地产公司客户服务中心、地产公司项目部总经理确