扬州商业地产项目调查报告.doc

扬州商业地产项目调查报告 扬州商业项目介绍 市场部 08年5月 一、扬州商业概况 二、已交付使用的商业项目 三、在售商业项目 扬州商业项目介绍扬州商业项目介绍 一、扬州商业概况一、扬州商业概况 ?? 扬州有着非常浓厚的商业经营底蕴，进入二十一世纪后，扬州商业零 售业开始发生变革，人们的消费意识及消费观念逐渐在转变，从单纯 的购物型消费发展到购物与休闲、娱乐、饮食相结合的享受型消费， 并且已成为时尚，大型一站式综合型商业逐渐兴起; ?? 文昌阁商圈在扬州商圈中占主体地位，主要为百货、餐饮、娱乐、金 融等，主要代表为金鹰国际购物中心、时代广场、万家福商城、百盛 广场等； ?? 其他的商圈有以广润发和京华城为标志的西部新商圈；以汽车西站、 扬州商城、新世纪大酒店、万都五金机电城为中心的汽车站商圈；以 曲江小商品市场、副食品城、金盛国际家居城为主的东部新商圈；以 五亭龙玩具城、江阳商贸城及沃尔玛购物广场为支撑的北郊新商圈。 圈。 扬州商圈构成 一、扬州商业概况一、扬州商业概况 ?? 目前扬州商业地产的销售情况都比较好，专业市场如曲江小商品城、 红星美凯龙、金盛国际家居等经营均十分良好，甚至一铺难求。但综 合类商业除文昌阁商圈外其他经营均不理想，主要原因为开发商在出 售产权后，招商、经营工作开展不力，未能迅速进入经营状态，如宋 城名都、望月路步行街等虽然销售较好，但整体运营状况欠佳； ?? 扬州商业地产的销售方式主要有两种：出售产权，不提供包租。出售 产权，提供包租。其包租期内的投资回报率有两种：固定投资回报率 （通常为8%）以及固定投资回报率加超出分成； ?? 扬州商业地产消费者构成，投资者是购买商铺的主力。商业地产吸引 众多投资者的主要原因是其投资回报高。住宅用房的投资回报率约为 6-8%，商铺的投资回报则为8-10%，扬州汶河路、三元路等路段的商铺 投资收益甚至达到15%以上; ?? 商业地产在近几年发展迅猛，大量的商业地产项目的涌现，尤其是在 西区，这也将极大地促进扬州较发达的第三产业的进一步发展. 现状分析 一、扬州商业概况一、扬州商业概况 ?? 西区有京华城中城就有130万平方米住宅，还有奥都花城、和美第、 万豪西花园、西郡188庄园、新港名兴花园和中信泰富锦苑、海德公 园等楼盘，住宅将达到300万平方米左右，未来几年内，这里将具有 总建筑面积近500万平方米的住宅，可以说西区商业地产有着较大的 潜力； ?? 西区是扬州大型商业地产项目较为集中的区域，拥有京华城中城 LIVING MALL、金都汇、来鹤台、大润发、望月路步行街等诸多商业项 目，也有万都装饰城、高力汽配城、红星美凯龙等专业市场; ?? 虽然西区商业地产最近发展及其迅速，但由于某些新项目的人气不 足，导致商业经营并不理想，尤其以京华城中城为代表，每年都处于 巨额亏损中。 西区商圈介绍 二、已交付使用的商业项目——万家福商城二、已交付使用的商业项目——万家福商城 万家福商场 ?? 位置：汶河北路9号 ?? 营业面积：1.8万平方米 ?? 楼层：地上6层，地下一层 ?? 年营业额：约1.8亿元 ?? 经营档次：中高档，以服饰为 主 ?? 经营费用：场费用3000元，不 收取租金和水电费，采取销售 额扣点方式，扣点数为24-25% 左右 ?? 经营状况：有较高的知名度， 经营状况较好，但布局较乱， 空间较小 二、已交付使用的商业项目——金鹰国际商城二、已交付使用的商业项目——金鹰国际商城 金鹰国际商城 ?? 位置：汶河南路120号 ?? 营业面积：3.5万平方米 ?? 楼层：地上6层 ?? 年营业额：约2亿元 ?? 经营档次：目前扬州最顶级的购 物场所，国际知名精品百货为主 ?? 经营费用：无进场费，扣点与万 家福接近。商铺为金鹰自己所 有，不对外销售； ?? 经营状况：经营状况良好，人流 量大，公认的扬州最好的购物场 所。 二、已交付使用的商业项目——扬州时代广场二、已交付使用的商业项目——扬州时代广场 ?? 扬州首家“一站式”消费购物中心； ?? 经营范围涵盖百货、餐饮、娱乐休闲、健身 等； ?? 文昌阁商圈娱乐、休闲因素极多，体现“一站式” 消费的购物场所不具备明显的竞争优势，且商 品品牌等相对金鹰等较弱，故其竞争力较差， 客户多以学生、中低收入者为主。 二、已交付使用的商业项目——宋城名都二、已交付使用的商业项目——宋城名都 ?? 位置：文昌中路与泰州路交汇处 ?? 概况：总建筑面积约2.6万平方 米，商铺全部模仿宋朝时期建 筑； ?? 经营类型：最初定位于古玩字 画、传统工艺品等，但目前多为 餐饮、装潢装饰及一些小型公司 等，空置率约20%； ?? 售价：开盘时售价为一楼平均售 价约7000元/m2；二楼平均售价约 4000元/m2；三楼平均售价约2300