房地产项目现金流定价模型研究.docVIP

Y847229   培养单位 一级学科 二级学科 研究生 指导教师 申请同济大学管理学硕士学位论文 房地产项目现金流定价模型研究 经济与管理学院 工商管理 企业管理 张永刚 盛敏副教授 二〇〇六年一月 摘要 现金流（Cash Flow)是指企业所有能够控制并立即用于公司收支的各种类 型资金，现金流之于现代企业如同人体中的血脉，良性的现金流可以使企业健 康成长，而不良的现金流则会使一个企业陷入绝境乃至破产，即使是有盈利的企 业因为现金流短缺，无力偿还到期的债务也往往同样会破产。 现代投资组合理论探讨了如何利用投资组合实现一定的预期收益率水平和 可能的最小程度投资风险的最优组合，其主要理论有资本资产定价模型、套利 定价模型等。而期权定价理论则作为现代经济学领域最为重要的成果之一，其 主要讨论的是期权价值的确定方法。实物期权作为金融期权理论在实物资产和 企业经营管理上的拓展和应用，对于幵发周期长、风险髙和资本密集型项目的 企业投资决策，具有十分重要的应用价值。 -本文从我国房地产业的发展现状入手，借鉴现代投资组合理论和期权定价 理论在国内外相关的研究成果，结合自身的工作经验和知识积累，初步探讨了 其在确定房地产开发项目现金流价值中的运用，并推导出房地产项目现金流定 价模型。提出现有房地产投资项目之间进行时间、空间和类型组合可以降低现 金流组合的整体风险，如果新的项目能提髙现有组合现金流的收益率或者降低 整体现金流的风险，或者能在可预测的周期内通过执行实物期权能达到以上目 标，那么该房地产投资项目是可被接受的。 对于房地产开发投资决策来说，其不确定性因素较多，要在保留传统投资 决策方法的同时’分析其合理内涵，充分运用现代投资组合理论和期权定价方 法考虑投资的不确定性和灵活性，并用现金流定价模型对传统投资决策方法进 行改进，以提高房地产投资决策的科学性。 关键词：房地产项目，投资组合，期权定价，现金流定价模型Abstract Cash Flow is all kind of the fund which the enterprise can use to pay immediately, which to the enterprise as the blood to man. Good Cash Flow can make the enteiprise grow healthy, but bad Cash Flow will make the enterprise be in bankrupt though its business is gainful. Modem Poilio theory researches on how to get the least risk on some gainful level. It main contains Capital Asset Prizing Model and Asset Prizing Model and c.t.c. Option Pricing Theoiy is one of the most important achievements in the field of modem economics, which mainly discusses the method of confirming option value. As a realistic selection right, real option is widely used in investment decision, Mergers and AcquisitioiK and project evaluation. Real option has much important value for being applicable to investment decision of the items that have long term, high risk and huge sum. At the beginning, this paper introduces the development of Chinas real estate. By using internal and external research achievements for reference, this paper provides an insight into the application of OPT in real estate project development investment decision. To connect theory with practice, this paper