我们需要什么样的土地一级开发.doc

我们需要什么样的土地一级开发 我们需要什么样的 土地一级开发 任文学中央民族大学管理学院100081 【内容摘-t.-] 土地一级开发是房地产业的源头, 在我国还属新生事物.土地一级开发具 有政治性,财政性,全局性,政府必须 对这一行业加强规范管理,同时还要发 挥市场的基础调节作用.为房地产业的 健康发展考虑,应组建政策性土地一级 开发企业 【关键词】 土地一级开发;政府职能;公共利益 斗地一级开发是在房屋建设之前,对 未开发的土地进行征地,拆迁,市政基础 设施建设的过程.作为整个房地产业的源 头,土地一级开发直接关系到这个产业甚 至所开发区域的未来与发展.选择什么样 的土地一级开发,是一个很值得我们思考 的问题. 一 ,土地一级开发的特点 独立的土地一级开发是伴随着土地储 备的出现而逐渐浮出水商的.l996年,上 海成立第一家土地收购储备机构——上 海市土地发展巾心;l997年8月,杭州成 立了杭州市土地储备中心.这些城市通 过收购,征用建设用地,根据城市发展规 划,有计划地出让土地使用权,房地产开 发在政府有力控制下与地方经济协调发 展,取得了良好的经济和社会效益.在总 结上海,杭州土地管理经验的基础上, 2001年,国务院关于加强国有土地资产 管理的通知》提出:为增强政府对土地市 场的调控能力,有条件的地方政府要对建 设用地试行收购储备制度.随后,源于杭 州,上海等地土地储备,在全国如雨后春 坝代商业MODERNBUSINESS 笋般涌现. 实施土地储备制度前,从事一级开发 的开发商先行取得土地使用权,而后才进 行开发,其一级开发(如三通一平即通 水,通电,通路,平整土地)与二级开发 (房屋建筑)是连续的不可分的.实施十地 储备制度后,一级开发开发商只受政府委 托从事三通一平等工作,并未享有该 片土地的使用权.一级开发完成后,想对 同一片土地进行二级开发,开发商必须再 到市场上通过招拍挂,通过竞争取得. 一 级开发昕涉及的征地,拆迁,市政 基础设施建设,都是政府对某一范围内土 地使用规划的落实,是-一级开发商受雇于 政府的行为,一级开发的结果当然要由政 府承担.政府作为社会公共利益正式代 表,其公共性特点,也必然在一级开发活 动中有所体现,这就致使土地一级开发与 其他建筑业存在显着的区别. 1,政治性 政治是在一定的经济基础上,人们围 绕着特定利益,借助于社会公共权力来规 定和实现特定权利的一种社会关系.土地 一 级开发是综合性的经营管理活动,要协 调规划,市政,消防等各政府部门间关系, 做好征地,拆迁中的政策宣传与落实等.这 些工作的完成,在一定程度必须借助于政 府的强制力量.具体地说,政府提供土地, 必然要求一级开发从政治的发展的高度进 行,要为政府提高执政能力打下良好基础. 事实上,一级开发中所涉及征地,拆迁活 动,无一不与群众生活息息相关,均需要从 政治的高度严格执行政府的征地,拆迁政 策,这其中的任何一个因贪图企业利润而 损害百姓利益的事件,都可能是影响社会 稳定和发展的重磅炸弹.因此说,一级开发 从其出现之日起,便先天地具有要从社会 公共利益出发的内在要求. 2, 财政性 一 级开发是个资金密集型业务,资金 流的连续,是一级开发企业运转的基础. 京城捷信房地产评估公司的董事长李铃博 士在总结目前土地一级开发的难点时,指 出企业自有资金和启动资金的需求量 大,这是一个很大的难点.不论社会上怎 么炒,我可以这么讲,真正这些已经做过 一 两个项目的开发商,让他专心致志地做 一 级开发还不行,他如果不和二级开发商 组合起来根本不行,没有那么多的资金. 因此,一般的开发公司很难长期负担大量 的资金占用,一旦开发结束,必须尽可能 快地收回开发成本及利润.但实际情况 是,完成一级开发的土地一般还会有一个 时期的储备,并不会马上有足够的土地出 让金来支付一级开发商.所以,这时候政 府财政必须出面,利用以往出让土地所得 或其他融资手段,保证一级开发商利益的 实现,从而保证一级开发的继续进行.例 如,2005年颁布的《北京市土地储备和一 级开发暂行办法》规定,由土地储备机构 负责实施的土地开发,由土地储备机构负 责筹措资金.储备机构融资,最通常的做 法是以政府财政或土地作抵押从金融机构 贷款,这自然与地方政府财政的支持分不 开.也有的企业凭借地方政府信用贷款取 得一级开发资金,而政府信用同样和政府 财政密不可分. 3,全局性 土地一级开发是房地产开发的源头, 其结果涉及政府,二级土地开发商,区域 经济的利益,直接影响最终用户的利益.比 如相邻地块的拆迁,如对被拆迁人的补偿 没有相同的标准,而是反差极大,就会直 接增加拆迁工作的难度,也间接影响到今 后其他地块的拆迁.长远地看,一级开发 的规划,设计和建设水平,质量,直接关 系到一