张家港华盛国际裙楼商业投资行情报告张家港项目区域发展投资分析报告.doc

一、项目介绍 （一）项目区位 本案位于张家港城西新城CBD核心区，北邻沙洲西路，西靠百桥路，东连国泰路，南望白鹿路。 项目北面正对由张家港市政府重点打造的大型综合商业体（约25万㎡）——张家港购物公园，南侧为中联皇冠18万㎡高尚住宅区。城西CBD区域共规划有5幢商务写字楼，分别为华建项目、骏马项目、天霸商务馆、中联国际大厦和本案，本案位于城西CBD核心位置。 目前项目附近中联国际大厦、天霸商务馆、中联皇冠高尚住宅区均已开工建设，北侧购物公园（引进沃尔玛超市）正在施工，预计2008年年底开业。 （二）项目概况 本案由一幢公寓式酒店和一幢商务写字楼组成，土地用途为商业用地，地上总建筑面积55000㎡。 本案裙楼由两层商业组成，商业面积8200㎡。 二、城西新区 （一）城西新区简介 城西新区位于张家港市市区西部，与老城区紧密相接，是张家港市中心城区七个组团的一个重要组成部分。城西新区规划用地8.6平方公里，东起港城大道、南至长安南路、西至西二环路、北至东横河，新区规划总人口12-15万。 　　城西新区开发建设遵循城市经营理念，按照“封闭运作、滚动开发”的思路，由市城市投资发展有限公司牵头实施。新区建设指挥部按照“高起点规划、高水平建设、高效能管理”的要求，以生态理念为指导，充分运用生态技术，力争用5年左右时间把城西新区建成集城市居住、商务办公、区域购物、体闲娱乐、文教卫生于一体的新城区。 城西新区是以区内购物公园为核心，以东西新老商业连接轴线、南北生产生活配套模式、区内林荫大道及河滨绿带组织用地的生态型居住新城区。城西新区以购物公园为区内商业中心，周边布置居住小区、商务办公、文教设施、医疗卫生、文体娱乐等各类配套设施，形成一个完整而有机的城市体系。 城西新区规划建设坚持适度超前、延续发展的理念，公共设施完善、超前，区内各类管线全部入地。新区规划建设的购物公园大型商业综合中心及市第一人民医院、新梁丰中学等医疗、教育机构均由国际知名设计公司主持设计，设计理念新颖，规划起点超前。新区规划同时坚持环境个性发展理念，借用水环境，突出亲水特色，区内建有市级综合性公园-张家港公园，独立水系形成清水河道，多样性的河滨绿地与道路绿化形成山清水秀的城市景观体系，使建筑与景观相互渗透融合、商业与休憩依次交替，形成和谐的城市开放空间。 城西新区高标准规划了“五纵八横”的城市道路体系、“三纵三横”的亲水河道体系。05年底区内规划道路全部完成。规划“三纵三横”水系中的三条新开河道05年开工建设，06年形成区内水系的独立封闭运行，实现清水景观的建设目标。城西新区规划建设强调绿化布局点、线、面的结合，区内大力建设公共绿化，严格控制道路绿线，全面培育小区绿地，新区内除大量集中绿地外，主干道控制绿线为30米，次干道控制绿线为15米，滨河控制绿化带为10～25米，新建居住小区绿地率一律不低于40%。 按照城西新区开发建设的总体目标，至07年底，一个集城市居住、商务办公、区域购物、体闲娱乐、文教卫生于一体的新城区将基本形成，城西新区即将成为张家港市城市新的形象标志区域。 （二）规划定位 张家港市区（杨舍城区）由城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、暨阳湖组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区七大组团组成，杨舍城区城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突出购物公园建设，重点打造城西高档居住区与CBD商务区。 总定位：张家港主城未来新城核心区，主要居住区和商业次中心。高档商务、商业、住宅、职业培训聚集区，第三产业高度发达，人文与商业气氛浓郁。 城西新区以购物公园为区内商业中心，周边布置居住小区、商务办公、文化教育、医疗卫生、文体娱乐等各类配套设施，形成一个完整而有机的城市体系，建成后的城西新区将是一座以东西新老商业连接轴线、南北生产生活配套、区内林阴大道及河滨绿带纵横的生态型居住新城区。 规划范围：西到西二环、东到港城大道、北到东横河、南到长安路。规划面积8.6平方公里。 人口规划：至2010年左右达到12-15万常住人口。 区内配套：20万㎡购物公园、23万㎡新城CBD、杨舍镇政府、梁丰高级中学、职业学校、运动中心、汇景豪苑、中联皇冠高尚住宅小区等高档住宅小区在此汇集。 时间节点：2010年左右基本建成。 （三）城西住宅统计 城西新区规划建有数十个高档小区，根据住宅小区的情况可以对其人口情况进行梳理，如表2.1所示。 表2.1 城西新区主要住宅小区统计表（数据来源：张家港房管局、统计局以及售楼处咨询） 小区名称 区位 建筑面积（㎡） 户数 交付情况 中联皇冠 本案南侧 180000 约1500 预计2009年年底交付 汇景豪苑 白鹿路南、国泰南路西 170000 约1400 预计2009年年底整体交付 兴鸿清水湾 沙洲西路南侧、永安路西侧 23