房地产投资考试重点.docxVIP

房地产投资的类型：1、从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资包括房地产开发投资、房地产置业投资间接投资购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。2、从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等3、从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。这些未来的收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等房地产投资分析的任务1．为投资者提供投资方向2．为投资者提供运作方式3．为投资者预测投资效益4．为投资者描述风险及提供避险方法房地产投资分析的内容1．市场分析2．区位条件分析3．基础数据估算分析4．财务分析5．不确定性分析6．风险分析7．决策分析（即方案比选分析）房地产投资项目的可行性分析与投资分析、项目评估的不同房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。可行性分析的内容步骤1）投资机会研究，该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。2）初步可行性研究，大型投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之间，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究3）详细可行性研究，详细可行性研究是开发项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济是否可行后做出投资决策的关键步骤。详细可行性研究是项目投资可行性研究全过程中最重要的一个组成部分。房地产市场的特征1．房地产市场是信息不充分的市场2．房地产市场的区域性强3．房地产市场产品的异质性4．地产市场的垄断性5．房地产市场是房地产权益的交易市场6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏房地产市场分析的内容主要是市场调查与市场预测。房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查与预测。房地产项目的开发程序1投资机会的选择2初步可行性研究3土地使用权谈判4详细可行性研究5规划设计与方案报批6签署有关合作协议7施工建设与竣工验收8市场营销与物业管理对闲置土地的管理经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地影响房地产开发项目区位选择的因素分析1．地域因素的分析与选择2．具体地点的分析与选择3．开发潜力分析 4．土地使用权获取方式分析5．具体的影响因素不同类型的房地产项目对区位的要求1．居住项目1）市政公用和公建配套设施完备的程度。2）公共交通便捷程度。3）环境因素。4）居民人口与收入。2．写字楼项目1）与其他商业设施的接近程度。2）周围土地利用情况和环境。3）易接近性。3．零售商业项目1）最短时间原则2）区位易达性原则3）接近购买力原则 4）满足消费心理原则5）接近CBD原则4．工业项目　　当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。　　为什么不是区位本身，而是区位上的物业适合了市场的话，才能带来价值1．过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导2．来自规划、法律方面的约束可能在增加3．邻区影响可能会面临改变4．对于项目的选择要和区位的性质相配套房地产开发项目总成本费用的具体估算1．土地费用估算2．前期工程费用3．基础设施建设费4．建筑安装工程费5．公共配套设施建设费6．开发间接费7．管理费用8．财务费用9．销售费用10．其他费用11．开发期间税费12．不可预见费13．运营费用14．修理费用税金估算1．经营税金及附加，两税一费（营业税税率是5%、城市建设维护税税率是5%、教育费附加税率是3%）2．土地使用税3．房产税（房产原值一次减除10~30%后的余额为计税依据计算缴）4．企业所得税5．土地增值税房地产投资项目资金来源的渠道主要有：资本金（股本金）、银行贷款、预售收入、承包商带资承包和合作开发、社会集资（发行股票、发行公司债券）、利用外资资金筹措计划是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，来安排资金来源和相应