工程经济与管理平时作业讲评4.doc

《工程经济与管理》课程作业评讲(4) 重庆电大远程教育导学中心理工导学部 徐聪 《工程经济与管理》的第四平时作业里有大量的计算题的论述题，有一定的难度。下面我结合中央电大的平时作业做如下讲评。 下文中，黑色的是问题与答案，绿色是说明和解释。 三、论述题 1、试述房地产投资的利弊。 [分析] 本题考查的是房地产投资的利弊，很显然这个题目要回答其利和痹两方面。 答：（一）房地产投资之利 （1）相对较高的投资水平 房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆原理的情况下，该收益率甚至会超过100%。 （投资水平高） （2）能够得到税收方面的好处 建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者帐面上的净经营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。 （税收方面的好处） （3）易于获得金融机构的支持 由于可以将物业作为抵押担保品，置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金，金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证能按期安全地收回贷款的最有效方式。 （金融机构的支持） （4）能抵消通货膨胀的影响 房地产投资具有增值性，由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在整个经济的衰退过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。 （抵消通货膨胀的影响） （5）提高投资者的资信等级 拥有房地产便成为占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级，获得更多、更好的投资交易机会具有重要意义。 （提高投资者的资信等级） （二）房地产投资之弊 （1）变现性差 房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。 （2）投资数额巨大 大量的自有资本占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。 （3）投资回收周期较长 置业投资的回收期少则十年八年，长则二三十年，甚至更长。要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。 （4）需要专门的知识和经验。 由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，置业投资者要想达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。 2、试述中国现行的土地制度。 [分析] 本题考查的是中国现行的土地制度，可以从七个方面来回答. 答：（1）全部土地都为社会主义公有制 （公有制） （2）土地的社会主义公有制为全民所有制和劳动群众集体所有制两种 （全民所有制和劳动群众集体所有制） （3）土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式 （国家所有制） （4）土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式 （农民集体所有制） （5）城市市区的土地全部属于国家所有 （国家所有） （6）农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有；除法律规定属于城市郊区的范畴 （7）建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。关于镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理 3、试述房地产估价的必要性。 [分析] 本题考查的是房地产估价的必要性,本题要围绕“建立合理的房地产交易秩序”这一要点来展开回答。具体展开如下： 答：一种资产只有具备了下列两个条件才真正需要专业估价。一是独一无二性，二是价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值较大性，房地产市场是“不完全市场”。由于房地产市场是不完全市场，因而不会自动地形成众人都容易识别的适当价格，同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，并且在其判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。房地产估价的重要性在于：它是为了建立合理的房地产交易秩序，也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。 总之，工程经济与管理课程的平时作业，文字与计算题想结合，本次作业的论述题就比较繁琐。同学们在回答的时候要注意全面，不能拉下要点。 第 3 页 共 3 页