南宁写字楼市场调研报告..pptVIP

主城区写字楼项目数量多、供应量大，预计将对本项目形成较大竞争压力 * 区域 项目名称 物业类型 建筑面积（万㎡） 办公面积（万㎡） 高度（m） 东盟商务区 九州国际 写字楼、酒店、商业 21 8 318 龙光世纪大厦 写字楼、五星级酒店、商业 39 约25 358 东盟国际物流中心 写字楼 约9 约9　 201 金融交易中心 写字楼 约10　 约10 201 东盟广西市长大厦 写字楼 22 22 350 华润大厦 写字楼 7 7 172 合计 108 87 其他区域 广西国际金融中心 写字楼、酒店、商业 10 8 100 南宁国际金融中心 写字楼、酒店、商业 38 　23 386　 南湖名都广场 写字楼、商业 31 10 218 天龙财富中心 写字楼、酒店、商业 25 　25 628 总计 212 148 主城区供应量分析 主城区竞争项目区位优越、体量大、高度高，且较多为综合体项目，拥有酒店、商业，综合价值较高 主城区竞争项目优势 综合体项目为主 建筑高度高 均位于核心区域 多数为综合体项目，综合价值高，内部产品价值可相互提升 多为地标级写字楼，超高层建筑占绝大多数，高度大于200m，最高建造高度达628m 项目聚集在东盟商务区及民族大道沿线，对拉升区域价值有促进作用 多数为地标项目，对高端客户吸引力强 主城区竞争项目优势 九州国际 龙光世纪大厦 南宁国际金融中心 天龙财富中心 * 典型项目： 华润中心西座 开发商 华润置地（南宁）有限公司 区位 东盟商务区，民族大道与青秀路交汇处东南 高度 172m，地下4层，地上35层 总建筑面积 地下3万㎡，地上7万㎡ 标准层面积 8-18F，1935 ㎡；21-35F，2030-2060 ㎡ 层高 4.2m（2.8m净高） 使用率 扣除核心筒和走道低区73.1%；高区74.5% 停车位 571个（机动车位401个，非机动车位170个） 特色 配网络地板，目前广西独有 机电系统 电梯 12部瑞士迅达高速客体，分高、低区服务 空调 中央空调 供电 独立变配电所，双回路电源供电；备用发电机组 智能化 消防智能化，安保智能化 国际优质写字楼品质，将成为南宁写字楼发展新阶段的标志 选取标准：品质高的在建项目 本项目在区域及产品上，对外区竞争项目均不具备优势，但在建筑外形上有构筑竞争力机会 * 主城区竞争对比分析 区域 产品 成熟度 交通 配套 自然资源 规模 建筑高度 建筑外形 综合体价值 九州国际 4 4 4 4 5 5 4 5 龙光世纪大厦 4 4 4 4 5 5 5 5 东盟国际物流中心 5 5 4 4 3 5 4 3 金融交易中心 5 5 4 4 3 5 4 3 东盟广西市长大厦 4 4 4 4 5 5 3 3 华润大厦 4 4 4 4 3 4 4 5 广西国际金融中心 5 4 5 5 3 3 3 4 南宁国际金融中心 5 4 5 5 5 5 5 5 南湖名都广场 5 4 4 5 4 4 3 4 天龙财富中心 4 4 3 3 5 5 5 5 本项目 2 3 2 3 4 3 ？ ？ 比较维度 竞争项目 本项目机会点 主城区高端项目高昂价格是投资客及中小型自用客的进入壁垒，此部分客群是主要争取对象 主城区未来以高端项目为主，其土地及建造成本高，未来租售价格高昂。 高昂价格使得升值空间有限，难以吸引投资客。 中小型自用客户无力承担高昂价格，将另寻性价比高的办公物业。 预计2013年以后将有多个项目进入主销期，市场竞争激烈；2013年之前为市场竞争相对较弱的时间窗口 机会点 九州国际 龙光世纪大厦 东盟国际物流中心 金融交易中心 东盟广西市长大厦 华润大厦 广西国际金融中心（纯租赁） 天龙财富中心 南湖名都广场 五象总部基地 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 项目名称 时间 施工期 营销期 概念规划项目启动期 时间窗口 共有8个项目拿地，预计未来3年内将会有约113万㎡的办公物业推出，除去部分项目总部自用物业，市场竞争仍较为激烈 宗地编号 位置 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 办公面积 （㎡） 发展商 限制要求 拿地时间 GC2011-044 五象大道南侧 17553 122869 86008 广西旅游投资集团有限公司 商业比例为30%，其余为办公 2011.7.13 GC2011-043 五象大道南侧 10667 53333 37333 广西南城百货股份有限公司 限高120米，30%商业，其余为办公。 2011.5.25 GC2011-024 五象新区核心区11号路西侧 32056 224393 190734 广西新宝通投资控股有限公司 商业、旅馆业比例各控制在15%以内，其余为办公 2011.2.16 GC2010-079