房地产项目开发流程（培训课件）.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房地产项目开发流程 房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。 全程策划从前期策划开始，从对经济、市场、消费者的研究开始，从对产品型态及功能的研究开始，更重要的是从对房地产项目整个开发环节的把握与控制开始，从对开发公司的资金运作流程开始，从对政府手续的预见开始，从对工程成本控制开始。房地产项目的运作与产品运作一样要体现出极强的开源、节流的能力，这是利润的主要来源。在前期策划过程中，建立在消费者满意基础上的核心是产品及其型态，全程策划以营销为主轴，以技术为主导，以资金运做为命脉。 前期策划是项目的纲领性文件，是开发原则，营销策划是把前期策划的内容予以实施并在实际操作过程中加以完善。前期策划更重视对市场、产品、功能、环境、配套、开发策略、资金运做、政府手续等的研究，营销策划则在前期策划的基础上，注重对市场变化和营销过程的把握。 * 项目开发操作流程 1、市场条件判断 2、项目位置选择 　　 3、判断可发展规模 　　 4、项目土地取得及政府许可 　　 5、项目定位细化 　　 6、项目规划设计 　　 7、设计方案的市场化 　　 8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 　　 9、项目方案的政府许可 　　 10、项目招投标 　　 11、项目的财务核算 　　 12、资金需求方案 　　 13、融资方案 　　 14、项目融资 　　 15、市场策划 　　 16、招商 　　 17、价格策略 　　 18、租金策略 　　 19、管理公司的选择 　　 20、开业后的营销策略 * 1、市场条件判断 市场条件的初判断 所在地区的市场状况 对城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性 对项目定位的宏观思考 市场成熟性的问题 地区的社会生产力 人们的收入水平　　 * 2、项目位置选择 对位置和周边条件的要求(地图和红线图说显示) 客户流量范围(初步商圈界定) * 3、判断可发展规模 项目地址市场前景及可发展规模的可行性分析 项目的市场基础(商圈内商业住宅办公楼群分布概况、交通、气候、竞争、障碍、大主力店、房价) 周边商圈覆盖人口的情况(年龄层、男女比例、收入支出、教育程度、交通工具) 可能的客户流量 客户流量产生的项目营业额 项目的可发展规模(项目可营业面积和总高度指标) 项目当地区的需求性分析(消费者的消费欲望)　　 * 项目地址市场前景及可发展规模的可行性分析 宏观政治经济环境分析 当地经济发展与政治环境分析 当地房地产市场供需分析及发展预测 项目所在区域市场环境分析 目标消费市场研究 项目评价与总体开发策略 项目品牌塑造及形象树立方案 技术可行性 投资分析（经济效益与风险分析） 结论与建议 * 4、项目土地取得及政府许可 项目土地取得: 土地开发使用权(招标出让、拍卖出让和挂牌出让的确认) 政府许可: 向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目 得到政府相应机构的批准: 计划委员会(对房地产项目进行立项审批)、规划局(对项目进行规划审批)、商业委员会等进行设计施工，土地出让或转让等作业 取得项目开工建设的许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》。《国有土地使用权证》依支付土地出让金的时间不同来取得 居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年 * 项目土地取得标准： 1）土地规模标准。约40万平米的商住两用地块　　 2）土地价格标准。每亩约50~450万元，2年5期付款 　　 * 5、项目定位细化 目标客户 市场定位 产品形式 配套设施 环境景观 交楼标准 特点 启动策略 财务测算 * 6、项目规划设计 宏观设计 项目的方案设计 外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局(更合理、更舒适，个性化、动静分区、主次分明的生活要求、现代生活中对厅、室、厨、卫使用功能及其它配套空间尺寸的要求、庭院景观大与小的关系。) 微观设计 初步设计 施工图设计 建筑工程角度的深化、细化 * 7、设计方案的市场化 建筑师的概念设计方案特点及风格的美学空间概念 商业策划提出基于市场角度的修改建议 * 8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 判断项目规模和投资回报的关系是否合理 判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律 判断企业自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行 * 9、项目方案的政府许可 可行性批复 规划审批 交通审批 消防审批 环保审批 供电审批 市政配套其它条件审批 项目投