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成都五星级酒店市场和经济可行性调研报告.pdf 市场和经济可行性调研报告 待建五星级酒店 麓山国际，成都，中国 华盛国际 目录 目录 1. 行政摘要 ...................................... 1 2. 调研性质 ..................................... 11 3. 市场区域分析 .................................. 13 4. 地块描述 ..................................... 31 5. 短期住宿市场 .................................. 38 6. 竞争市场 ..................................... 41 7. 待建酒店定位及设施推荐 ........................... 56 8. 酒店需求、入住率和平均房价预测 ..................... 68 9. 收支预测 ..................................... 76 10. 可行性分析 ................................... 83 附录 附录1 – 假设及限制条件 附录2 – 餐饮收益计算模型 华盛国际 行政摘要 - 1 1. 行政摘要 地块描述 待建酒店坐落于一大型住宅开发项目“麓山国际社区”的中部。该综合开发项目位于中国四川省成都市华阳县，麓山大道附近，靠近人民南路南部延伸段。待建酒店所处地块总面积约为26,000平米，预计2011年开业。 根据客户提供的信息，麓山国际社区将建设成为一高端住宅区，由别墅、高层住宅、商业中心、高尔夫球场、服务式公寓、酒店和其它娱乐设施构成。该待建酒店计划将于2009年年中开工。 该地块呈不规则四边形，基本平整。我们了解到所处位置建筑物高度限制为145米。 待建酒店位于麓山国际社区中部，可经由麓山大道到达。麓山大道位于麓山国际社区北部边界，与人民南路南部延伸段直接相连，后者是通向成都市区的交通要道。整个区域大约距离市中心南部18公里。而高科技工业园发展南区和新商业中心南区距离麓山国际社区北部10公里。 我们假设待建酒店朝南，可以观赏到18洞的高尔夫球场，尤其是从高处眺望，景观良好。由于待建酒店位于麓山国际社区中部，其附近区域的住宅建筑高度参差不齐，可能影响到待建酒店的可视性，因此我们认为酒店附近的可视性受到一定程度的限制。 经济概况 作为中国西南的经济中心，成都自古经济繁荣，素有“天府之国”的美称。中央政府推行的第十个五年计划，同时得益于“西部大开发”的政策，成都的经济从2000年得到了迅猛的发展，领跑中国西部地区。 信息技术、制药、食品加工（包括烟草）和机械制造业并列为成都四大产业，占2006年工业总产出的54.7％。其中受政府的大力扶持的产业中，信息技术产业发展最为活跃，2006年增长了41.9％。 下表列出了2000－06年成都主要经济指标。 华盛国际 行政摘要 - 2 表1-1 主要经济指标，成都，2000??06年 CAGR*经济指标20002001200220032004200520062000-06人口 （百万）10.110.210.310.410.610.811.01.4%实际国民生产总值增长率（%）10.813.113.113.013.613.513.8—国民生产总值（元 十亿）13114916618721923727513.2%人均国民生产总值（元）12,99014,66516,23917,91420,62621,91324,92311.5出口（美元 百万）8208901,2201,3501,8702,6804,14031.0进口（美元 百万）6601,0008601,1601,5001,8602,81027.3外商直接投资（美元 百万）26531040050075055076019.2固定资产投资（元 十亿）4858708610914619025.9通货膨胀指数（%）0.20.8-1.32.13.92.31.8—人均可支配收入（元）7,6498,1288,9729,64110,39411,35912,7898.9%注释：*复合年平均增长率来源：成都统计局 如上表所示，成都GDP自2000年以来连续7年保持两位数的增长速度，于2006年达到人民币2750亿，比上一年增长13.8％。进出口也得到了长足的发展，同年年复合平均增长率分别达到27.3％和31.0％。个人可支配收入也于2006年达到人民币12,789元，相当于1,600美元。 成都经济飞速发展还得益于对固定资