宁波东钱湖茶亭地块定位报告(三方汇报.doc.docVIP

宁波·东钱湖茶亭地块报告 中海兴业（宁波）有限公司 二零零九年月 第一部分 项目概况及分析 一、地块概况 2 二、地块主要经济指标 4 三、地块四至及地块现状 5 四、地块条件及特点 6 五、项目交通分析 7 六、项目所属区域历史文化及规划发展分析 9 6.1 项目所属区域历史文化内涵及底蕴 9 6.2 项目所属区域地理特点及气候特点 9 6.3 项目所属区域规划发展特点 9 6.4 项目所属区域规划规划现状及发展 10 七、小结 12 第二部分 项目市场环境分析 第一篇 市场运行情况及房地产市场分析 15 一、华东区域总体市场环境分析 15 1.1 华东区域的地位及发展 15 1.2 华东区域高端房地产市场的运行情况 15 二、宁波总体经济及市场环境分析 17 2.1 宁波经济发展情况 17 2.2 宁波市房地产市场运行情况 18 2.3 宏观政策及政府条件限制 23 三、2009年低密度别墅市场分析 23 3.1 宁波低密度别墅市场的发展、分类及特点 23 3.2 宁波目前别墅市场竞争板块态势分析 26 3.3 2009年宁波别墅情况分析 28 四、东钱湖总体市场环境分析 31 4.1 东钱湖经济发展情况 31 4.2 东钱湖房地产市场的现状及发展 31 五、可比项目竞争分析 35 5.1 可比项目竞争区域的划分和界定 35 5.2 可比项目分析 36 5.3 竞争项目分析 38 六、小结 42 第二篇 消费者分析 43 一、宁波高端购房者分析 43 二、项目目标客户分析 43 2.1 目标客户调研方法 43 2.2 目标客户特征 44 2.3、目标客户需求 44 三、典型项目分析 46 四、小结 48 第三部分 项目市场定位 第一篇 市场定位研究 50 一、项目SWOT分析 50 1.1 优势（Strength） 50 1.2 劣势（Weakness） 50 1.3 机会（Opportunity） 51 1.4 威胁（Threat） 51 1.5 应对策略 52 二、公司经营目标分析 52 三、项目发展战略规划 53 3.1 项目发展思路对于定位的影响 53 3.2 项目发展的时机 53 3.3 项目发展的周期 53 第二篇 项目整体市场定位 54 一、整体定位 54 二、配套设施定位 55 2.1 物业管理建议 55 2.2 交房标准建议 56 2.3 项目车位配置 56 2.4 商务中心配套设施建议 56 第三篇 项目各物业类型配比分析 57 一、分析方法 57 二、分析基准 57 2.1 各种容积率下的户型规划套数和主力面积 57 2.2 做足容积率下的不同方案的比较 57 三、分析结果 58 四、小结 59 第四篇 项目定位建议 60 一、整体规划结构建议 60 1.1 规划建议 60 1.2 交通系统建议 60 1.3 景观环境及花园建议 61 1.4 楼型及户型配比建议 61 1.5 建筑材料及成本标准建议 62 1.6 户外功能设施建议 62 二、目标客户定位 62 三、建筑产品建议 63 3.1 户型建议 63 3.2 立面风格建议 64 3.3 公共空间建议 64 3.4 细节布置建议 65 第五篇 项目发展定位 66 一、总体发展建议 66 二、项目分期建议 66 2.1 项目分期的原则 66 2.2 本项目建议分三期进行开发 67 三、首批开发建议 68 3.1 首期开发规划 68 3.2 启动区价格建议 68 四、接待中心区域规划建议 68 4.1 接待中心区规划建议 68 4.2 接待中心的功能设置 69 4.3 现场样板展示区 69 附件1-13：P70-P82 第一部分 项目概况及分析 一、地块概况 地块与：北距宁波未来行政中心——东部新城约公里 西北距宁波核心地标——西距——鄞州中心区约公里西距宁波航空口岸——栎社机场公里距——约86.8公里； 西距余姚市——约75公里； 西距姜山——约16公里； 西南距奉化市——约38.5公里； 东南距象山港——约25.3公里； 地块周边核心配套设施及景点资源 行政生活配套——钱湖新城（规划）、效实中学(宁波名校)东钱湖分校; 高级酒店——柏悦酒店（在建）、二灵山温泉度假酒店、沙山村度假酒店； 运动休闲设施——启新高尔夫俱乐部、游艇俱乐部（规划）、水上游乐园（规划）。 主要景点——小普陀、陶公—二灵景区、福泉山景区、南宋石刻公园、韩岭老街、中国(宁波)森林博物馆。 二、地块主要经济指标 技术指标 数据 备注 占地面积 329，088㎡（493.6亩） 容积率 1.0 实际容积率为0.3 绿地率 ≥30% 建筑密度 ≤18% 建筑限高 9米 幼儿园、会所等公建限高12米 公建配套 4班制幼儿园 用地面积≥1500㎡