浙江天瑞塘下地产项目整体定位及发展战略.ppt

天瑞塘下项目整体定位及发展战略 在过去的一个阶段工作中，世联项目组就天瑞塘下项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究 本报告的技术思路 项目区位——位于温州瑞安第一强镇塘下镇新中心区，紧邻规划中新镇政府 数字塘下 面积：83平方公里 耕地面积：42800亩 辖区：89个行政村和 5 个办事处 人口：常住人口 17万，外来人口 15 万人 。 经济：2006年GDP近60亿元；2006年财政收入8.6亿元，均占瑞安市的1/4。 塘下储蓄余额常年保持在50亿元左右； 关键词 全国小城镇综合改革和温州市小城市改革试点镇 汽摩配产业为主导 鱼米之乡 地块技术指标及项目四至——塘下最大规模住宅项目 指标 项目分为三个地块D5-4,D5-5,D5-6,其中D5-4,为回迁用地，暂时无法取得，后两块地占地82亩，建筑容积率2.5。总建筑面积约14万平米。地处塘下镇规划的中心区。 地价 地价3.58 亿元，436万元/亩，地面地价6545元/平，楼面地价2618元/平 现状 项目东临规划南面规划为镇行政中心广场；北面紧临轮船河（非强势资源），远眺凤凰山。 地块内外部资源分析——内部为原始农田，无特殊资源，地块北部轮船河可利用，但非强势资源 地块交通通达性——目前需通过临时村道进入地块，新区路网尚未建设，仅有中心路今年将开始施工，进入性较差 项目的限制条件 项目属性界定：三线城市镇新中心区大规模住宅开发 企业背景分析——由原国企改制而成,具备丰富的中小规模开发经验,初具规模机会型开发企业,面临战略聚焦的选择 具有丰富的中小规模开发经验 熟悉不同物业类型的中高端项目开发 2006年销售额达到5亿元 塘下项目做为首个进入镇区的大规模开发项目承担天瑞从项目品牌到企业品牌的跨越和企业战略选择的探索 天瑞的目标及问题 世联基于企业战略层面对客户目标的理解 问题分析－价格挑战？ 问题分析－区域价值：塘下新区的认知？ 问题分析－消化量？ 问题分析－竞争？ 问题分析－品牌建立？ 项目核心问题的界定 项目核心问题确定 问题结构化 塘下GDP年均增长率比瑞安高出一个百分点，塘下总体经济的快速增长是房地产市场发展的必要条件，财政收入的增加为交通等基础设施建设提供了所需资金 2006年塘下人均GDP为3.44万元，比瑞安市高出近1万元，雄厚的经济实力是塘下房地产市场升级的源动力 从产业结构和产业人口对比可看出，塘下是典型的工业型城镇，汽摩配行业更是塘下的支柱行业，其总产值达73.49亿元，占塘下工业总产值的44％，规模以上企业127家，这部分企业主的置业需求值得重点关注 目前汽摩配工业产值占塘下工业总产值的44％，至2011年规模工业产值将占塘下工业总产值的比重达70％，年产值超亿元企业达到50家 未来5年，塘下将全力建成全国汽摩配产业基地。北工业园区、东工业园区是塘下工业经济发展的主平台 未来5年东工业园区将做到土地的70％作为标准厂房用地，30％用于重点企业和重点引资项目用地 未来5年北工业园区全面建成投产，加快形成经济发展的强势增长极 塘下镇地处瑞云片区的北端，紧邻温州中心片区，是温州中心都市圈的重要组成部分，受温州经济辐射圈的强力影响 《温州市城市总体规划》中提出温州都市圈的“一主二辅五组团”的空间结构。其中，“一主”为温州中心城市，“二辅”为瑞云、乐柳二辅城区。 塘下中心区即是瑞云城区的重要组成部分，塘下城市未来经济的核心区。因此塘下中心区是温州都市圈核心圈的重要组成部分，受到温州中心城市的经济辐射较强。 塘下中心区是瑞安的城市次中心，也是塘下镇的核心区，在瑞安城市布局体系中占有重要的地位，是瑞安未来经济增长的主要驱动力之一。 依据瑞安城镇布局形态，瑞安市城镇体系将形成“一核三轴、一纵两横”的空间格局。“一核”又分为三大组团，即北部组团、中部组团和南部组团。 塘下中心区位于北部组团中部、城市南北向主要发展轴最北端，并且位于北部组团东西向经济发展轴轴线上。 塘下中心区未来将是紧靠瑞安、连接温州的生态的、人文的、现代的具有多元化的功能，高品质的城市环境，高效安全的交通，全新的城市面貌和独具特色的城市形象的现代都市区。 《瑞安市城市总体规划》明确了塘下中心区是塘下镇的核心区，瑞安市的城市次中心，是集聚办公、文化、商贸、金融、旅游、市民公共活动及居住等职能的城市综合区。 塘下中心区定位是塘下镇的核心区，是塘下未来发展的核心驱动力。塘下未来几年将举全镇之力打造中心区功能。 温州生态园良好的自然景观和生态环境是塘下中心区的优势资源，这对于中心区城市环境和生活质量的提升有显著作用 温州生态园位于温州未来大都市的核心，由大罗山和三垟湿地组成，总面积约为130平方公里。其中，大罗山117平方公里，界于瓯江和飞云江之间，有城市 “绿肺”之称。 三垟湿地与大