土地增值税处理与清算实务修改..pptVIP

单一项目清算 单一项目清算 若是税务机关委托中介进行清算审核，审核调增的税金也就是中介机构向国家收取报酬的基础。思索：或是审核调减，我们中某怎么办。付出的劳动，谁来买单. 中税协培训案例 按建筑面积分摊公共成本 房地产开发成本中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”单位面积成本扣除额明显高于本市建设工程造价管理部门提供的《武汉市分类房产单位面积四项成本估价信息》（见附件1）上限10%的。 房企如果取得虚开的建安发票进建安成本，会带来一个明显的征兆：建安造价高于建管站提供的建安造价信息 单一项目清算 清税收入对应的实缴的堤防费收入的2%，地方教育发展费收入的2%，视同税金可以扣除 共同成本按建筑面积的比重在已售与未售之间分摊。已售部分按各自的建筑面积二次分摊。 企业自行申报的结果 企业自行申报应补缴土地增值税为：72,990,545—5,000,000=67,990,545元 中介机构审核应补缴土地增值税为：74,365,295—5,000,000=69,365,295元 差额69,365,295-67,990,545= 范例中的单位名称全部是化名，如同雷同，纯属巧合 范例中的单位名称全部是化名，如同雷同，纯属巧合 会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。 而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用文件规定的计算方法。计入开发成本的借款费用需要剔除单独计算。 房企销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号) 简单比较政府补助在土地增值税及企业所得税处理上的差异 清算时剔出 湖北特色的土地增值税政策 其他合理的方法:广西的层高系数分摊法。湖北没有相关规定，这里不展开。 支付给个人的拆迁补偿费应凭证齐全一一对应，规避潜在的税务风险。实务中还需要提供被拆迁户的身份证复印件,拆迁补偿费最好通过银行转账。 没有资金就没有房地产。为了减少资金占用，房地产公司与被拆迁人签定协议，以开发出来的房屋作为拆迁补偿 土地增值税先预征，按月申报，后清算。预征和清算的衔接。 没有资金就没有房地产，房企对资金的渴望。收入确认的方法顺序。 之前有房企通此路径规避土地增值税。2006年3月2日起，对房企此路不通 之前有房企通此路径规避土地增值税。2006年3月2日起，对房企此路不通 之前有房企将开发产品用于股权投资，然后通过股权转让收回投资，以此规避土地增值税。2006年3月2日起，对房企此路不通 注：纳税人转让旧房，若按评估价格计算扣除项目的金额，则已纳的契税不能扣除；若按发票价格计算扣除项目的金额，则契可视同税金扣除。 核定征收不一定对企业无利，关键看主管税务机关确定的核定征收率是否会低于前两种情形下的实际税负.弹性空间很大 房地产开发企业转让新建房与转让存量房的的土地增值税处理不一样,如何界分新建房与旧房 土地增值税计入扣除项目中的金额必须提供合法有效的凭证 房企销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号) 从以上计算结果可以看出，选择不同的代收费用计价方式，其增值率是不同的。企业应在代收费用业务发生之前，充分考虑采用何种计价方式。 站在企业的立场，代收费用作为转让收入计税的，付出时可以作为扣除项目的金额扣除，虽不能作作为加计20%扣除的基数，但是代收费用计入扣除项目金额，计算增值率时会加大分母,，会相应降低增值率，超率累进，增值率超过临界点，税率立马增加10个点。采取什么方法都不是绝对的。 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）规定，对纳税人既建普通住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的增值额不超过20%免税的规定。 普通、非普通合并核算应纳土地增税2.7万元；分开核算应纳增值税130.725万元。因此实践中有的房企会主动选择放弃享受普通标准住宅增值率低于20%免税的政策。 是否可以合并计算，还需要当地主管税务机关的认可，我们的建议是房地产开发企业与主管税务机关充分沟通以寻求良好的清算方式。 湖北特色的土地增值税政策 清算后尾房销售，应在销售当月进行清算，不再先预征后重新启动土地增值税清算 单一项目清算 单一项目清算,销售比率在85%以上。 单一