房地产项目的投融资管理与控制.pptVIP

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房地产项目的投融资管理与控制.ppt

房地产的投融资管理 项目管理 崔朴 2014.4.4 根据一般规律,这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。但事实恰恰相反,房地产金融长期以来落后于房地产开发。美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%,日本占52%,欧洲国家普遍在30%以上,而我国这一比例不到10%。房地产公司融资的唯一渠道是银行贷款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。以小资金撬动大资产,迅速地完成了资本的原始积累。 房地产融资除银行外的形式不多,目前主要有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等 我国房地产业目前面临很多问题,诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配,房地产资金来源过于集中于银行等。 这样房地产资金压力较大,银行也面临较大风险,理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下,房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。   但除了信托之外,其他似乎很难实现,因央行121号文之后,房地产信托成为新的亮点,特别是信托已成为房地产融资环节中最重要的前端部分,并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。 一.房地产融资途径及房地产金融的其它模式。 一.传统融资模式 (一)银行直接融资: 1.开发贷款:前提是取得土地使用权,自有开发资金不低于30%,立项、规划、报建完毕具备开工条件。由开发商向银行申请发放的用于项目开发建设的贷款。 2.流动资金贷款:开发商用于工程购置设备,材料之用的短期贷款。 3.按揭贷款:由开发商向银行提出申请,贷给购房者个人用于支付购房款的长期贷款并以所购房产作抵押,分期偿还本息。按人民银行规定不高于房款的70%,开发商提供还款担保。该贷款一般在工程主体完工或高层建筑出地平取得预售许可证就可以发放。 4.工程单位流动资金贷款:由施工单位根据施工合同向银行申请。用于施工单位购置材料和施工组织。 5.专项贷款:指国家示范工程、重点工程、经济适用房建设中银行提供的政策性贷款。由财政贴息或根据计委立项的指标下达。 (二)根据目前房地产投资资金来源统计显示: 1.自有资金平均为15%--20%; 2.银行开发贷款、流动资金贷款为15%; 3.施工企业垫资(由银行贷款转移的)占 30%--40%; 4.按揭贷款占20%—30%; 5.其他预收款和借款占10%。  (三)直接融资渠道: 1.股权融资:通过股票交易市场上市发行股票是最合适和效果较好的融资手段。 经证监会批准,上市公开发行股票达到融资的目的。但由于上市审核严格,对房地产公司长期采取限制政策。上市的房地产公司比例很小。股权私募融资、出让股权或增资扩股是目前应用较广泛的形式。但缺乏流动性,募集难度大。 2.公司债券:企业以某项目开发建设的预期收益和企业的信誉为偿付保证。通过证券公司(投资银行)向投资人发行的证券。住宅建设债券的审批环节较复杂,能够申请的企业不多。但最近国家主管部门已改为核准制。 房地产的资产证券化目前的形式有: 1.以销售实现而作表外处理的证券化    2.以资产担保而融资的资产证券化    3.房地产融资租赁资产证券化 (二)房地产信托受益凭证:   是房地产公司以在建项目为抵押,通过信托投资公司发行受益凭证进行融资的行为。特别是去年6月1日建设部销售管理办法出台后规定:今后不得出售期房。房地产公司面临沉重的压力。如发行可转换受益凭证,使购房者间接地购买期房。即到期后按约定价格和特定标的物交付投资人相应的房产。该信托受益凭证一般通过契约形式背书发行。 (三)房地产投资基金:   在我国根据现行法规一般将房地产投资基金归入产业投资基金范畴。   它是由房地产公司或金融机构发起,向特定投资人募集专门用于房地产投资的基金。具体的组织形式可以是公司型,也可以是信托型。 三.房地产项目的成本控制 一.地产开发企业的成本构成   房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用,就其用途来说,大致可分为以下几个大部分: 土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、筹资成本、管理费用、销售费用 从上述成本费用组成分析,成本的发生是一个过程,涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节,因此地产企业的成本控制,就是要在项目开发的全过程中,对上述全部成本构成要素进行规划、控制,从而实现企业利润最大化的目标。  二.成本分解的过程   项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步,其首要特点是一个过程,然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样,成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放

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