房地产开发项目的成本的控制-马维国(2.27).ppt

马维国 全经联商学院讲师 原中新集团副总裁 房地产业内成本控制专家。;房地产开发项目的成本控制;一、可研阶段成本控制的工作重点;一、可研阶段成本控制的工作重点;可行性研究报告的结构和内容 1、总论：项目背景、概况、问题和建议 2、市场调查与预测：为可研的重要环节，内容包括：市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析 3、资源条件评价：资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价值 4、建设规模与产品方案：建设规模与产品方案构成、建设规模与产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案 5、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案 ; 6、技术方案、设备方案和工程方案：技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择 7、原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案 8、总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内外运输方案、公用工程与辅助工程方案 9、节能措施：节能措施、能耗指标分析 10、节水措施：节水措施、水耗指标分析;可行性研究的重点 市场调查、产品方案、财务评价;二、设计阶段成本控制重点;设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资千千万。 初步设计阶段：影响投资75%～95% 技术设计阶段：影响投资35%～75% 施工图设计阶段：影响投资5%～35% ;设计阶段成本控制重点 1、执行设计标准 设计标准的作用： 1）对规模、内容、建造标准进行控制； 2）保证安全性和使用功能； 3）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施； 4）提供控制工程投资的方法和依据； 5）减少设计工作量，提高设计效率； 6）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。;2、推行标准设计 通用的标准图、通用图和复用图。采用标准设计可加快设计进度1～2倍，节约建设投资10%～15%。 3、推行限额设计 按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术??计和施工图设计的不合理变更。;限额设计控制工作的主要内容 1）重视初步设计的方案选择 2）严格控制施工图预算 重点在工程量控制方面 3）加强设计变更管理 4）强化指标管理 如结构专业的混凝土含量，钢筋含量等；安装工程设备的国产化；园林工程中的软硬比等 4、设计方案优选;5、价值工程应用;（1）保持开发项目功能不变，降低项目投资。 （2）投资不变，提高项目功能。 （3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。 （4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。 （5）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。 ;6、合同措施;　项目设计的经济评价;2、户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。 3、层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；节约用地，同时，也有利于节省市政投资。　 4、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。; 5、建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。 6、建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。 7、结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。 8、建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。　;设计阶段成本控制案例(一);设计阶段成本控制案例(二);三、做好建筑方案的征集选择完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面： 1、设计构思的超前性： 目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生。例如，要研究轿车进入家庭后住宅市场如何升级的问题。;2、建筑平面布置的合理性： 从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。规划设计要依据小区的基本功能和要求，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、