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房地产企业经营风险评估研究中国指数研究院 2014年10月研究目录房地产企业经营风险研究背景货币政策稳健，银行信贷趋向谨慎，房企对融资渠道和成本需求增强。市场格局已变，区域间差异加大，房企分化加剧，经营不确定性增加。房企风险传导时间缩短，非财务变量影响力增强。信息不对称：难以掌握企业财务数据以外信息，尽调效果难评估。14数据获取渠道窄：行业平均水平、同规模企业水平等横向数据缺失，易造成判断失准。市场趋势把握难度加大：企业在大势中难独善其身，历史数据无法预测未来。常规风险评估存在的不足23风险判断难度加大：短期财务指标易受到融资渠道、人事变动、战略调整、短期市场应对等因素影响，综合判断较难。研究思路与框架首先识别出关键风险点，确定指标体系；其次，依托指标体系进行数据采集；再次，选择合适的研究方法对相关指标数据进行分析；最后，根据分析结论，综合评定企业的风险水平，绘制企业风险图谱；外部风险外部风险企业风险内部风险风险评估研究指标体系综合来看，基于房地产业运行的共性特征，此次研究整体上仍可以从宏观风险、运营风险、资源风险及财务风险等模块分别分析，评价各个模块的风险要素与强度，综合评定企业的风险水平。风险评估研究指标体系-外部风险领导层对未来经济的设计和改革方向，宏观政策影响深远，决定行业总体发展方向。房地产行业金融特性受金融政策环境直接影响，金融政策能快速传递到房企资金层面。房地产政策体现为对市场供需结构的行政干预，在我国对房地产市场影响更加显著。宏观风险总基调宏观经济政策：GDP增速、消费能力、经济发展总体思路、重点施政举措影响。货币政策：M2增速、信贷政策、人民币存贷款余额。房地产政策：改革方向、调控思路、区域政策变化。宏观经济房地产政策金融环境关键制约直接影响风险评估研究指标体系-外部风险房地产市场状况及短期判断中观风险房地产市场 销售面积、新增供应量、城市结构 存货、销供比、产品结构市场价格走势、典型城市价格土地市场企业竞争 土地供需结构、热点地块土地价格、出让金 典型城市价格走势 销售业绩、标杆动态土地投资、融资情况房地产企业风险评估研究实例（二）多企业风险评估与合作选择报告第一部分第二部分第三部分附 录总体企业风险评估企业综合风险评估及风险分类评估单个房企经营风险分析房地产市场外部环境 组织管控及团队管理 市场布局、业务体系 开发运营模式 投资决策 资金与融资 风险集中点 风险触发概率 风险触发严重度 企业风险综合评级 企业分项风险评级 调控政策风险 金融改革风险 市场运行风险 重点城市风险企业风险综合评估及合作选择建议房地产企业风险评估相关案例房地产企业经营风险评估研究（世茂、泰禾、绿城……）房地产企业持续经营能力研究（保利、龙湖、联发……）房地产企业财务安全性研究（中海、远洋……）房地产企业融资状况及风险研究（万科、华润、招商……）我们的优势政府相关部门开发企业国内外投融资机构国内339个城市监测国内房企开发经营数据10万个项目数据60余册系列研究报告1400余例的专项研究服务5大分院200余名研究员高校及国家研究机构支持我们的优势—数据资源数据库平台权威的数据来源强大的系统功能来自国家统计局、国土资源部、房地产交易中心、城市规划局等政府部门权威数据遍布全国的专业调研团队，配合严格的审核机制，保障了数据的及时性、稳定性收录了46万余宗土地、10万多个住宅项目和近5万栋商办物业2000年来全国2300个城市的土地交易数据、130个大中城市的房地产交易数据1986年来全国、各省及城市房地产开发经营数据1994年来中国房地产指数系统、国房景气指数及70个大中城市房地产价格指数2000年来全国及超过50个城市的宏观经济数据、城市规划详文及规划图近20年来的行业政策、土地政策、货币政策、财政政策等房地产相关政策原文我们的优势—客户关系学术机构：与国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所成立中国房地产TOP10研究组，建立良好学术交流和信息支持平台。政府机构： 受到了建设部、国土资源部、发改委、中国人民银行等国家部委及主要商业银行的高度关注，并与相关部门建立信息沟通渠道。投融资机构：受到各大知名国际投资机构、房地产基金、国内外证券交易所等国外金融机构的青睐，并建立了长期的友好合作交流关系。政府、学术机构合作平台企业、投融资机构合作平台我们的优势—研究实力与成果 中国指数研究院长期致力于跟踪研究中国房地产市场，全国5大分院，200多名专业研究员，定期发布六大类每年500余册研究报告，相继为万科、保利地产、中海地产等300多家知名房企提供了专项研究服务，包括企业战略规划、企业SWOT分析、企业发展策略、对标研究、企业融资策略、企业持续经营策略、品牌价值研究等共计1500余例的专项研究报告为企业发展提供了切实有效的专业建议