8月万科东莞运河东1号商业项目营-销策划方案152页-5.3M-世联.ppt

『商业』/确定市场比较的参考标准 本项目商业属性 ①区域——位于成熟片区， 非繁华商业地段 ②商业形态——中型规模的商业街 ③ 商业类型——街铺 『商业』/静态比准价 选择参考项目 说明：选取东莞典型商业街，并根据外部因素和内部因素进行对比打分。 商业街对比综合质素打分 　 外部因素50% 　 　 内部因素50% 　 商业街名称 商业 成熟度 交通 便利度 人流量 分项 综合分 规模 建筑 外立面 临街程度 空间结构 车位量 内部 商业景观 内部 人流组织 分项 综合分 综合分 怡丰都市广场 1.2 1.1 1.2 0.58 1.2 0.7 1.1 0.7 1.1 0.7 0.7 0.44 1.03 新世界酒吧街 1.2 1.2 1.3 0.62 0.6 0.7 1.1 0.7 1.3 0.7 0.8 0.42 1.04 雍华庭 1.4 1.4 1.5 0.72 0.7 0.7 1.4 0.7 1.2 0.7 0.7 0.44 1.15 东城步行街 1.1 1.2 1.1 0.57 1 0.8 0.7 0.8 1.2 1 0.8 0.45 1.02 南城食街 1.2 1.2 1.3 0.62 1.4 0.7 0.7 0.7 0.7 0.8 0.8 0.41 1.03 花园路步行街 1.5 1.4 1.5 0.73 1.4 0.6 1.3 0.7 0.7 0.7 0.7 0.44 1.17 银丰路食街 1.3 1.3 1.4 0.67 1.3 0.6 1.3 0.7 1.2 0.7 0.7 0.46 1.13 『商业』/静态比准价 根据市场比较法，外街比准均价为21021元/平米 楼盘名称(临街铺） 均价 对比得分 比准均价 权重 权重均价 怡丰都市广场 17000 1.03 16566 0.20 3313 新世界酒吧街 15000 1.04 14450 0.15 2167 雍华庭 27000 1.15 23430 0.15 3514 东城步行街 28000 1.02 27541 0.10 2754 南城食街 23000 1.03 22309 0.10 2231 花园路步行街 28000 1.17 23951 0.15 3593 银丰路食街 26000 1.13 22989 0.15 3448 『商业』/动态价格 根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在营销、项目成熟、品牌三个方面，初步预期将带来10%—20%的溢价。 动态价格=静态比准价+溢价空间 市场比较，确定权重，加权平均 市场增长溢价 规划利好溢价 营销措施溢价 外部溢价因素 内部溢价因素 项目成熟溢价 产品领先溢价 品牌信誉溢价 经过溢价，外街均价区间 [23123，25225] 元/平米 『商业』/内街均价 内街均价=外街均价*50% 根据市场经验，合理内街价格一般是 外街价格的40%—50%左右。 内街均价初步确定为[11562，12613]元/平米 说明：内街“外街化”是本项目内街的最大价值点。 『商业』/二层均价 二层均价=内街均价*55% 根据市场经验，合理二层价格一般是 一层价格的40%—50%左右 二层均价初步确定为[6359，6937]元/平米 说明：二层铺位“街铺化”是本项目二层铺位街的最大价值点。 『商业』/商铺均价 外街均价：25000元/平米 内街均价：12000元/平米 二层均价：6500元/平米 世联建议，各类型商铺均价初定为： 说明：销售过程中，可根据各类型商铺的具体销售情况进行价格提升。 『商业』/商铺实现整体均价1.14万元/M2 均价（元/M2） 总销售面积（M2） 总价（元） 外街一层 2.5万 约2700 6750万 内街一层 1.2万 约3000 3600万 内街二层大铺 0.65万 约7800 5070万 整体平均 1.14万 13500 15420万 说明：商业整体均价1.14万/平米中未考虑集中商业售价 附件3：住宅与公寓均价 『住宅与公寓』/定价方法 动态价格=静态比准价+溢价空间 市场比较，确定权重，加权平均 市场增长溢价 规划利好溢价 营销措施溢价 外部溢价因素 内部溢价因素 项目成熟溢价 产品领先溢价 品牌信誉溢价 目前阶段可根据市场增长平均走势、分期开发案例总结来估计本项目溢价空间，其余因素仅能根据经验估算。 楼盘名称 均价（元/平米） 资源条件 权重 中信凯旋城 3900 产品；档次；社区；品牌；价格 30% 雍华庭 3700 物业类型；区位；配套；价格 25% 地王广场 3500 区域；配套 10% 金地格林小城 3700 品牌；社区；后期价格 20% 世纪城。国际公