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论 文 论文题目: 房地产市场泡沫的理论分析 院 系: 专 业: 班 级: 姓 名: 学 号: 完成日期: 摘要 近年来, 我国房地产市场的迅猛发展, 房价越来越高，投机交易极为活跃，百姓买房越来越困难，房地产泡沫成为社会关注的焦点问题之一。如何遏制房地产的过热发展, 已成为迫切需要解决的问题。本文拟对日本、东南亚和美国房地产泡沫的教训进行分析, 并有针对性地提出中国房地产市场泡沫的应对策略。 关键词：房地产；泡沫；教训；应对策略 一、序言 经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。美国著名经济学家查尔斯?P?金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者---随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。 显然，中国近年来房地产市场的过热发展已经存在了泡沫现象，甚至有的专家通过受益还原法的计算得出中国的房价已经偏离了其内在价值，含有30％左右的泡沫。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚 ，投机活动猖獗。而一旦泡沫破灭 ，不仅导致经济和社会结构的失衡而且还极易带来金融危机、生产和消费危机、政治和社会危机 。因为房地产市场具有虚实二重性，其影响面是极其广泛的，所以能够带来以上诸多危害，因此必须对房地产市场进行合理的监管和控制。 本文将通过对日本、东南亚和美国房地产泡沫进行比较，提出中国房地产市场泡沫的应对策略。 二、房地产泡沫引发金融危机的历史回顾和理论分析 （一）三次金融危机的共同特点 最近二三十年间具有房地产泡沫推动特征、影响力度较大、影响范围较广的三次金融危机分别是日本金融危机、东南亚金融危机和美国次贷危机。尽管历史背景和危机起源地不同，但这三次影响重大的金融危机都具有以下共同特点：一是因为产业结构不合理，造成房地产行业和股市资金流量剧增，加上金融的杠杆作用及投机因素的存在，形成了房地产泡沫及股市泡沫。二是爆发危机的国家均实行金融开放政策，金融自由化程度较高，在这些国家经济开始过热时，国际游资为寻求利润增长点，便会大举进入，巨额国际游资的存在，是维持和吹大泡沫的重要因素。三是房地产经济在国民经济中所占比重相当大，房地产市场的波动，足以引起宏观经济的震荡。 （二）房地产泡沫引发金融危机的机理 房地产泡沫向金融危机的转化通常所共有的传导路径为：房地产行业的高利润率和低利率的货币政策及金融的过度支持，导致其他产业资金涌向房地产行业，从而导致产业结构失衡，引发结构型通货膨胀；政府宏观调控滞后，金融机构收缩信贷支持，由此带来市场低迷，刺激了房地产泡沫的破裂；房地产作为资金密集型的行业，对金融行业有着极大的影响， 由此带来的金融业资产质量下降和呆坏账的增加，对一国乃至世界范围内的金融市场体系造成冲击。 （三）由房地产泡沫引发的三次金融危机的分析 1、日本房地产泡沫 地产泡沫是日本经济泡沫的主要部分；随着日本经济在二战后的复苏，日本的地价尤其是城市地价也以惊人的速度上涨。1955年到1980年的25年间，日本城市地价的年最高增幅达到42.5%，年涨幅超过20%的次数就有8次。1985年5月，日本国土厅发布“首都改造计划”，这被认为是地产泡沫的发端，同年9月，美、日、德、英、法五国的财务部长和央行行长齐聚纽约广场宾馆，达成“广场协议”，日元对美元升值了一倍以上，这对日本出口造成巨大冲击，为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，日本银行连续五次降低利率放松银根，然而由于楼市与股市的活跃，宽松的货币政策并没有刺激到实体经济，而是成为楼市和股市泡沫的催化剂，到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使