房地产价格上涨的因素讲解材料.pptVIP

影响房地产的诸多因素分析 施国辉 Titles 经济因素 1 社会因素 2 3 环境因素 4 5 结语 6 行政与政治因素 房地产内在因素 1、经济因素 一、国内生产总值(GDP) 二、 物价水平 三、居民收入 四、利率 五、汇率 六、货币供应量 　　　 六大方面 1、经济因素 国内生产总值常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标,它不但可反映一个国家的经济表现,更可以反映一国的国力与财富。GDP的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高,人们对改善性住房需求的增加,在住房供给不变的情况下,房地产价格的上升也是情理之中。进入新世纪以来,中国经济进一步得到提高,人民的收入也在不断的增加,同时由于我国城市化水平的进展,对住房的需求不断增多,房地产事业得到了长足的发展,房地产价格自然水涨船高。 　　　 一、国内生产总值(GDP) 1、经济因素 物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标,主要通过居民消费价格指数(CPI)体现。在现实生活中,房地产价格和物价水平是相互影响的:房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高,而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平,促使房地产价格水平的提高。 　　近年来,由于种种因素的影响,我国的物价水平持续上涨,CPI居高不下,引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。而房地产价格的上涨在某种程度上也进一步加剧了通货膨胀。 二、 物价水平 1、经济因素 　　随着我国经济的发展,居民收入持续不断的增加,必将增强居民的购买能力。在满足基本的吃穿等消费后,他们会有着强烈的购房需求,然而由于短期内房地产价格缺乏弹性,所以短期内需求的增加必定会带来房地产价格的上升。 　　改革开放后,随着经济的发展和收入分配政策的调整,我国居民的人均收入持续增加。同时由于城市化进程的加快,最终导致对住房需求的增加。而由于短期内土地市场和房地产开发市场不能对此做出及时的反应,所以短期内居民收入的增加肯定会使房地产价格上涨。 三、居民收入 1、经济因素 　　利率对我国房地产市场的影响主要是通过对贷款利率的调整来实现的。 一方面,贷款利率的增加会加大开发商的成本,压缩利润空间,从而使开发商减少投资,这就 意味着住房供给的减少,从而导致房地产价格的提高。 另一方面,贷款利率的增加会增加购房者的还贷压力,打击他们购房的积极性,造成需求的 减少,使房地产价格下降。综合起来,利率的高低对房地产价格的影响取决于对哪一 方的影响更大。 四、利率 1、经济因素 汇率是一国货币兑换另一国货币的比率,是以一种货币表示另一种货币的价格。 　 近年来,由于我国在国际贸易中存在着巨大的贸易顺差,人民币升值压力越来越大。由于受人民币升值的影响,国际上的热钱也开始涌入了中国。同时,由于改革开放后,中国金融市场的逐步开放和国际资本流入的程度加大,吸引了更多的外资进入了中国。外资进入中国实体经济后,首先选择的就是高利润的房地产行业作为他们投资的对象,以获取高额的利润。众多外资的进入都会导致房地产价格的进一步上涨。　　　 五、汇率 2、社会因素 （一）房地产市场的有效需求被抑制 我国居民收入差距悬殊导致商品房空置量普遍偏高（通常认为空置时间在 1-3 年的房屋为空置房），在国际上，普遍认同的是房价收入比不应该超过7，房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京市为例，2家庭年收入与房子总价比值达到 1:16.7，远远超过了合理比值，使普通家庭难以负担。 不仅如此，房价的年增长率往往大于居民收入增长率，过高的房价与相对较低的收入之间的矛盾，过快的房价增长速度和较低的居民收入增长速度的矛盾，抑制了房地产市场的有效需求。 2.1社会现状介绍 2、社会因素 （二）城乡二元结构造成城乡差距大 虽然近年来国家从战略高度提出城乡统筹、城乡一体化建设等理念，但城市与农村的经济水平和发展势头依旧存在相当大的差距，在某些地区，这种差距甚至日益拉大。 城市良好的软硬件环境和农村相对落后的生产力对新生代农民形成很强的推－拉力效应，越来越多的农村人口涌入城市淘金或试图藉此改变生活方式。 2.1社会现状介绍 2、社会因素 影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。 人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）； 家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等； 城市化状况指教育设施及环境的完备程度，可以提高居民的自觉意识，增强居民的生活素养； 文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。 2.2影响因素 2、社会因素 （一），增加对农业的投入和