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店铺分割,经营,申请 篇一：商铺分割技巧 商铺分割技巧 二、商铺分割难题与破解方法 1、商铺分割难题破解 难题1：铺面分割 空中街市的回廊,一户一厕所一管网系统一楼梯等,造成商铺开发成本增加使用率减少； 沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值； 铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。 难题2：辅助功能区 辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。 难题3：通道分割 难题4：公摊比例过高 许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。 商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。 目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。 根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。 1、商铺分割常见难题 （1）合理设计商业场所平面布局 方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割 方法2：以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散 方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉 在两条纵横通道交叉时，如果空间太小则尽可能交叉，这样对纵横道路视野有益。 方法4：纵横通道交叉空间太大则采取环形设计 两条纵横通道交叉时,如空间太大，可采用环形或敞开式,使与标准铺位面积相差不大。 篇二：商铺分割的3要素10原则10建议 实操：商铺分割的3要素10原则10建议 铺位分割看似是一个很简单的问题，但当我们以经营为导向来进行划分时，才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割，并非一件易事，须照顾销售、招商、经营等各方面。 而且，铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远，需平衡每个要素。 一、商业地产商铺分割细节 1、业使用面积、技术需求、其他要求 1)特色餐饮 一般需求1000平方米以上，上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场 咖啡馆80-200平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流 西餐厅300平方米以上 酒吧约200平方米以上(24小时营业) 2)配套行业 美容美发150平方米以上(冷热水，电力)； 美体500平方米以上(营业晚上10点，最好提供停车位)； 洗衣店50-100平方米(水电，房屋分割要进深)。 2、商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定 1)服务配套行业 便利店150-500平方米(小储藏室，24小时营业)； 药店100-200(24小时营业)； 花店10-30平方米(上下水)； 银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上。 2)展厅、精品店 彩扩店60平方米； 化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上；服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上。 二、业态定位决定分割标准 没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。在零售的分割标准中，街铺、内铺的分割标准都不同;对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。 在以经营为导向的商铺营销时代，铺位分割也已经不是一味“划小铺划蚂蚁铺”的时代;铺位分割固然要考虑到销售的压力，但这并不意味着一味的划小;要寻求销售和经营的平衡点，做到兼顾销售、招商与经营。 三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深 在明确了铺位分割标准的基础上，还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。 这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别，开间和进深需要注意二者之间的合理比例。譬如，开间和进深的比例不宜超过4，以保证每间铺位的适用性。 不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不注意商铺的开间与进深