城地价中的分摊用地首都经济贸易大学不动产研究所洪亚敏.ppt

关注可能诱发估价风险的一种现实存在—城市地价评估中的分摊用地 首都经济贸易大学不动产研究所 洪 亚 敏 来自现实的问题 如何评估一宗土地内某一幢楼中某一层或某一空间部位所对应的土地价格？ ——需要对土地进行分摊 ——计算分摊用地价格 什么是分摊用地？ 可否视同一般的独立宗地？ 能否按照常规方式进行估价？ 1. 按常规界定估价对象 l? 进行宗地地理位置及其四至的描述； l??说明土地产权； l??介绍土地利用状况，说明土地利用及其地 上建筑物状况。 2. 按常规进行区域因素、个别因素分析（如临街 宽度与深度、形状的规则与否、面积大小等对 地价的影响等等） 3. 依常规制定估价思路 4. 依常规确定估价原则 5. 依常规选择估价办法，并作相应的修正 6. 依常规确定地价 7. 依常规提供附件 8. … … 如上做法是否可行？ 在评审中采用相似处理的很多，我们认为好像有问题，开始予以关注，继而发现存在一系列的隐忧。 什么是分摊用地 所谓分摊用地，是指两个或两个以上的土地使用权人基于某种需要，按照确定的规则，对同一宗地内共同拥有的土地面积进行分割后，各自得到的对应土地面积。这种分割通常是对不同空间的分割，因而分割的结果不同于独立用地，后者在平面上现实可见，并可明确辨析是与不是的权利边界；而前者只是共同占有，是在权利与义务上的数量区分，无法在平面上辨析是与不是的边界。 共用宗与独用宗 分摊用地所在的宗地称为共用宗，与之相对的称之为独用宗。由于分摊用地不具有宗地的特征，不符合对宗地的界定，因而不成其为宗地。 当估价对象是以分摊用地形式出现时，不能将此类估价对象简单地称之为宗地，而应明确告知属分摊用地，并说明该分摊用地与所在宗地的关系，包括平面位置（如宗地内的哪座建筑）与空间位置（位于建筑中的哪一部分或哪几层）等。 如果不能将估价对象清晰地界定为分摊用地，那么在其后的对象界定、位置描述、土地登记、区域因素与个别因素分析，乃至多种方法土地估价中，就有可能会出现一些令人尴尬的问题。 *