A04北京孔雀城三期项目市场定位与产品定位报告.ppt

【定位建议】 整体定位建议 市场定位建议 · 目标客户描述 · 物业类型及档次 产品定位 · 如何提高容积率研究 · 产品定位建议 . 如何提高容积率专题研究 组团与单体 组团特征：以道路为中心，南北向布置联排别墅，组团外围由绿篱隔离，将花园分入每户。 单体特征：联排地上3层，首层不设置卧室，基底面积较小，院落空间丰富。 【定位建议】 整体定位建议 市场定位建议 · 目标客户描述 · 物业类型及档次 产品定位 · 如何提高容积率研究 · 产品定位建议 . 如何提高容积率专题研究 容积率分析 1、在联排别墅、叠拼别墅混合的住宅社区内，如果要控制净容积率在1以上，联排在整体规划面积中所占比例不能超过30%。 联排别墅 【定位建议】 整体定位建议 市场定位建议 · 目标客户描述 · 物业类型及档次 产品定位 · 如何提高容积率研究 · 产品定位建议 . 如何提高容积率专题研究 项目基本情况 产品类型：经济型小独栋别墅 净容积率：0.52 总建筑面积：2.59万㎡ 占地：4.94ha 主力户型面积：280-320㎡四居 户型进深：16-19.4米 正南北向最小间距：12米 层数：地下1层，地上2层 地块偏角：与正南北方向倾斜约40度 龙湾别墅四期 【定位建议】 整体定位建议 市场定位建议 · 目标客户描述 · 物业类型及档次 产品定位 · 如何提高容积率研究 · 产品定位建议 . 如何提高容积率专题研究 组团与单体 组团特征：充分利用地块与正南北向的倾角尽可能增加建筑密度缩小户间距，节约用地。 单体特征：地上仅2层，首层设有一间次卧室，院落空间丰富，并巧妙运用下沉庭院和错落开窗避免对视。 地下一层 一层 二层 剖面示意 【定位建议】 整体定位建议 市场定位建议 · 目标客户描述 · 物业类型及档次 产品定位 · 如何提高容积率研究 · 产品定位建议 . 如何提高容积率专题研究 容积率分析 1、一般情况下小独栋别墅的容积率最多达到0.4左右，但是利用规划路网与正南北向的倾斜偏角，将建筑单体非正南北向布置，折减日照间距系数，从而节约用地，在有限的土地上可以出更多的建筑面积，从而提升容积率到0.5以上。 2、对于经济型别墅社区，想尽可能提升容积率的情况下，不设或者少设集中绿地，将绿地分摊到每户的院落中，既能提升了每户居住品质，还可以节约用地、造价以及后期物业管理的维护成本。 【定位建议】 整体定位建议 市场定位建议 · 目标客户描述 · 物业类型及档次 产品定位 · 如何提高容积率研究 · 产品定位建议 . 如何提高容积率专题研究 上元 项目基本情况 产品类型：叠拼别墅、高层 净容积率：2.5 总建筑面积：25万㎡ 占地：10万㎡ 叠拼主力户型面积：230~265㎡ 进深：12.4米 间距：14.0米 叠拼层数：5层 地块偏角：无 【定位建议】 整体定位建议 市场定位建议 · 目标客户描述 · 物业类型及档次 产品定位 · 如何提高容积率研究 · 产品定位建议 . 如何提高容积率专题研究 组团与单体 顶层户型 中间户型 底层户型 组团特征：搭台造势形成天然坡地，建筑从南往北、由西往东逐层增高，后排别墅比前一排抬高1.2米，使叠拼别墅起伏错落，逐层叠加，形成“坡House”。 单体特征：带电梯，平跃结合，多种组合方式相结合，丰富的外立面和户型品种。 【定位建议】 整体定位建议 市场定位建议 · 目标客户描述 · 物业类型及档次 产品定位 · 如何提高容积率研究 · 产品定位建议 . 如何提高容积率专题研究 容积率分析 1、本小区有叠拼别墅、高层，区域整体容积率为2.5。高层容积率3.0；叠拼净容积率1.36；叠拼与高层建筑面积比例为1：5； 2、每户户均面积在230~265平方米，相对较大的户型更易出容积率； 3、坡地抬高，后排建筑首层相当于前排建筑的0.5-1层，可以减少日照间距，节约土地，提升容积率。 【定位建议】 整体定位建议 市场定位建议 · 目标客户描述 · 物业类型及档次 产品定位 · 如何提高容积率研究 · 产品定位建议 . 如何提高容积率专题研究 项目基本情况 产品类型：叠拼别墅 净容积率：1.38 总建筑面积：12.8万㎡ 占地：9.5万㎡ 主力户型面积：180~220㎡ 进深：17.1米 间距：26米 层数：