中国住房制度改革与变迁中国住房制度改革与变迁.pdf

中国住房制度改革与变迁 今年恰是邓小平 1980 年关于住宅问题讲话发表 30 周年，该篇讲 话是新中国城镇住房制度从福利制度向市场化改革启动的关键标志， 奠定了其后近二十年间中国房改政策的基本思路，显示了伟人的超凡 预见性，至今仍对我们认识住房问题有深刻的启迪。为此在今天纪念 这篇讲话，仍富有重要的现实意义。 住房所特有的“双重属性”，决定了它既是社会民生福祉最关键 实现环节之一，也是国民经济建设的最重要组成部分之一。另一方面， 城镇住房制度改革是我国改革开发之后城镇诸项改革中最先酝酿、也 是最先启动的改革，但也是进程最曲折、反复最多，但又是改革最彻 底、最市场化的一项改革，所取得的成就某种意义上是非常丰硕的， 但当前争议又是最多的。所以，研究中国这30 年来城镇住房制度改革 与变迁的历程，可以获得的信息是非常丰富的。 本文提出住房事业这个概念，是希望以此来涵括住房制度、住房 建设、住房市场、住房政策(包括住房保障)这几个高度相关但又相互 区别的内容，从而可以对住房问题做一个宏观整合的分析与思考。 以下本文先按照历史顺序对1980年住房事业的发展与制度变迁做 一个全景式概括描述，然后再反思1980 年房改以来在住房问题的根本 经验与教训，以此展望未来可能的发展愿景和提出必要的政策建议。 一、历史背景：改革前的中国住房事业？ 新中国建立之后，在意识形态上采纳马克思、恩格斯等共产主义 (社会主义)社会改造学说，而如不少学者指出，马克思和恩格斯是明 1 确反对工人阶级拥有自己的个人资产，尤其包括住房。如恩格斯在《论 住宅问题》中认为，对于(德国大城市)工人说来，如果让他们有自己 的房屋，把他们重新束缚在土地上，那就是破坏他们反抗工厂主压低 工资的力量。他这样写到：“工人必须负起沉重的抵押债务，才能得 到这种住所，于是他们就真正变成了资金主人的奴隶；他们被束缚在 只好同意接受向他们提出的任何条件”。为此，新中国政府对住房问 题策也无可避免地受到这些观念的影响。 1956 年1 月18 日，中共中央提出对城市房屋私人占有制的社会主 义改造是社会主义改造的一个组成部分。1958 年底城市私房改造基本 结束，1964 年7 月政府正式宣布私人租赁性质的住房关系基本不再存 在了，1978 年我国城镇住房中74.8%为公有住房。 由于公房制度长期实行无偿分配和低租金的福利体制，住房的投 融资机制被严重扭曲。1952-1978 年中国包括农村住房在内的住房总投 资仅占同期基本建设投资的7.5%，仅占GDP 的0.7%。住房投资严重不 足导致 1970 年代末全国主要城市都面临住房严重短缺。1978 年城市住 宅面积为 14 亿平方米，人均居住面积由 1950 年的4.5 平方米下降到 3.6 平方米(人均建筑面积6.7 平方米)，缺房户869 万户，占当时城镇 总户数的47.5%。 改革开放意味着国家重心向经济建设的转移，同时也要求劳动力 的解放，这些都宣告福利住房制度不改不行了。某种程度上，住房制 度改革是我国城市诸项改革中最先酝酿、也是最先启动的。 2 图1：1950-1978 中国住房投资 二、1980 年之后中国住房事业的发展？ 2.1.邓小平1980 年关于住宅问题的讲话及其背景 1978 年 9 月，中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平关于 住房问题的一次谈话，大体精神是：解决住房问题能不能路子宽些， 譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出 来。 1979 年第 18 期《基建调研》杂志发表了哈尔滨住宅建设总公司 《关于住宅商品化生产的设想》一文，公开提出了“住宅也是商品” 的观点。1980 年 1 月第二期《红旗》发表苏星的《怎样使住宅问题 解决得快些？》一文，论证住宅是个人消费品，而且是商品，私人购 房与社会主义公有制并不矛盾。此文一石激起千层浪，自此，我国理 论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的大研讨。