北京市房地产市场2012年回顾及2013年展望.doc

北京市房地产市场：2012年回顾及2013年展望 摘　要： 通过与2006年以来历年数据的对比，分析2012年北京市房地产市场的发展概况。由于住宅市场的特殊地位和重要性，针对2012年北京市住宅市场出现的新特点作出具体分析。最后，综合宏观经济、需求和供给三个方面，分析2013年及之后的房地产市场发展趋势。 关键词： 北京　房地产市场　住宅市场 在经济基本面和宏观调控措施的影响下，2012年北京市房地产市场呈现出许多新特点。本文综合2012年及之前几年的市场统计数据，分析2012年的市场形势，并预测2013年的发展趋势。 一　2012年北京市房地产市场运行概况 １开发投资 2011年以来，北京市房地产开发投资增速明显放缓，2011年和2012年，分别累计完成房地产开发投资额3036.3亿元和3153.4亿元，比上年分别增长4.7％和3.9％ （见图１）。除2008年外，2012年北京市房地产开发投资的增长率为2006年以来最低。其中，住宅开发投资增长率放缓最为明显，2012年全年住宅投资总额为1628.0亿元，比2011年降了8.5％。 从投资结构看，2012年住宅开发投资占房地产开发投资的比重为51.6％，与2011年相比下降了近７个百分点（见图２）。写字楼开发投资所占比重近两年来有所上升，2011年和2012年写字楼开发投资额分别为363.9亿元和384.8亿元，所占比重分别为12.0％和12.2％，与前几年相比明显增加。2011年和2012年，商业营业用房开发投资额分别为296.7亿元和275.9亿元，所占比重分别为9.8％和8.8％，与2010年相比略有下降。 ２开发规模 从开发规模看，2011年和2012年北京市商品房施工面积和新开工面积逐渐恢复到2008年经济危机以前水平，尤其是施工面积在2012年达到近年来最高；受宏观调控和经济环境影响，房地产开发周期延长，商品房竣工面积有所下降，2012年比2011年略有回升（见图３）。 2012年，北京市商品房施工面积为１３１２２万平方米，同比增长8.8％，增幅比2011年降低了8.4个百分点。其中，住宅施工面积为７５１０万平方米，同比增长4.8％，增幅比上年下降了11.3个百分点；写字楼施工面积１７１１万平方米，同比增长20.3％；商业用房施工面积１２３６万平方米，同比增长4.1％。 2012年，商品房新开工面积３２２４万平方米，同比下降24.1％。其中，住宅新开工面积１６２７万平方米，同比下降37.3％；写字楼新开工面积５３６万平方米，同比增长9.6％；商业营业用房新开工面积３２５万平方米，同比增长6.2％。 2012年商品房竣工面积２３９０万平方米，同比增长6.5％，比上年增加了12.4个百分点。其中，住宅竣工面积１５２２万平方米，同比增长15.7％，增幅上升27.8个百分点；写字楼竣工面积２２６万平方米，同比下降了7.8％；商业用房竣工面积２４０万平方米，同比增长了3.5％。 ３成交情况 2012年，北京商品房成交量达到近三年新高，房地产市场总销售额达３３０８亿元，销售面积１９４３万平方米，成交面积同比增长35.0％。其中，住宅销售面积达１４８３万平方米，同比增加43.4％ （见图４），如果扣除保障性住房后，商品住宅销售面积为1124.1万平方米，同比增长59.3％。 从成交价格看，2010年成交均价大幅上涨，2010年底商品房销售均价达１７７８２元／平方米，同比增幅达28.9％。2010年后，随着国家宏观调控，成交均价略有回调。2012年，成交均价为１７０２１元／平方米，同比增长1.0％。其中住宅市场成交均价为１６５５３元／平方米，同比增长6.7％，扣除保障性住房，商品住房成交均价为20772.3元／平方米，同比下降了4.0％，与2010年基本持平（20063.2元／平方米）（见图５）。 ４供应情况 自2008年以来，北京市房地产市场供应面积基本呈下降趋势。2012年，商品房批准上市套数１３３８２１套，上市面积1379.2万平方米，同比分别下降10.3％和11.3％。其中，住宅批准上市套数９６０２６套，上市面积1036.1万平方米，同比分别下降3.3％和4.0％。扣除保障房后，商品住宅批准上市套数６７４２７套，批准上市面积832.0万平方米，同比分别增长3.7％和2.4％，但相对于2010年仍分别下降了21.2％和14.9％ （见图６）。 ５土地市场 2012年，北京共推出房地产用地１６６宗，规划建筑面积1734.4万平方米。其中，住宅用地全年出让４１宗，规划建筑面积６４６万平方米，占比38％；商办用地出让３４宗，规划建筑面积３３３万平方米，占比２０％；工业用地出让８７宗，规划建筑面积７０８万平方米，占比４２％。 从住宅用地推出情况看，2012年，商品住宅供