长沙住宅市场将好转行业研究-中诚信托.PDFVIP

C H I N A T R U S T R E S E A R C H 中诚信托研究报告-房地产行业-专题报告 2016-03-29 长沙住宅市场将好转 行业研究 ——长沙市房地产市场分析 报告摘要 邹文军 1、常住人口持续增加，人口红利仍在。2014 年底，长沙市常住人口 高级研究员 为731 万人，十年间年均增长8.9 万人；近三年年均增长则为7.31 万 zouwenjun@ 010 人。目前，长沙市城市化率为72.34%，仍保持较快的城市化率水平。 2、新开工近几年持续下降。2012 年至2015 年，长沙市商品房新开工 同比增长分别为-23.90% 、53.20%、-6.9%和-48.4% ；而住宅新开工则 为-36.2%、71.3%、-16.8%和-46.60% 。近四年来，除2013 年商品房新 相关报告 开工正增长之外，其余几年皆为负增长。若自 2014 年开始计算，市 1、《中诚信托研究报告-房地产 行业-专题报告：城市分化与去 场已持续两年去库存。 化风险评估（一）、（二）》， 3、2015 年商品房投资显著下降。2015 年长沙市房地产开发投资额同 2014-04-24 比下降23.4% ，其中，住宅类同比下降25.2% 。通常，新开工是房地 产投资增速的先导指标，房地产新开增长领先于房地产投资增速6 个 月。可以判断，未来6 个月，即使新开工由负转正，也仍将表现为负 增长。 4、销售回暖将传导至新开工。2015 年，长沙市商品房成交额 1117 亿元，其中住宅成交额935 亿元，同比分别增长为20.3%和28.7% ， 与 2013 年峰值基本持平。长沙市商品房近三年销售均价区间为 5262-6242 元/平，房价表现为持续下跌后的缓慢回升。 5、土地市场即将走出低谷。长沙市住宅用地市场经历了一轮大牛市 和一轮小牛市，第一轮大牛市是2010-2011 年，跨度整两年；第二轮 小牛市则在间隔一年之后，时间跨度一年多。随后陷入寒冬，土地成 交零溢价成交情况较多。第一轮土地牛市成因是得益于 2009 年前后 的经济刺激，需求井喷而供应不足；第二轮小牛市之后市场陷入低谷， 其主因一是需求充分释放，二是土地供应大量增加，市场消化 2013 年入市的大量新增土地供应。从土地成交面积来看，目前长沙市住宅 用地市场正处谷底。 6、小结：长沙住宅市场将好转。结合去化评估指标体系，通过对人 口、去化速度、潜在新增供应（新开工、土地供应）等综合指标分析， 长沙市综合风险评级系数为2 ，风险较低。从风险指标看，主要风险 为短期风险。市场主要表现为短期压力，待现有库存压力消除，长沙 住宅市场将好转，好转时点预计在2016 年下半年或2017 年年初。 因此，短期之内，市场仍然承压，但中长期将好转，当前正处于 长沙住宅市场的低谷期且即将好转。可以认为，现在是介入该城市优 良地段住宅项目的较好时机。 值得注意的是，短期由于近几年长沙市住宅市场供应量偏大，该 城市二手房市场供应将对一手房市场产生较大影响，项目选择时，应 当优选地段良好的项目和品牌开发商。 请参阅最后一页的免责声明 1