佘山镇千新公路1号地块土地报告(5.6修改)-(NXPowerLite).pptVIP

市场比较法 也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 决定一个成熟市 场（ 合理的买 方市场） 的成 熟商品住宅项 目的价值要素 类比土地价值——地段资源的差异 项目可提升价值判断 价值实现的经济因素——经济、政策因素 项目类比定价 （1）类比土地价值——地段资源的差异 地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素： 市政交通及直入交通的便利性的差异： 项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异： 周边市政配套便利性的差异； 地块累计商业价值（针对商业的地产因子） 项目类比定价 （2）项目可提升价值判断 建筑风格和立面设计 停车条件（针对商业权重较大） 单体户型设计、得房率 物业功能组合（针对商业权重较大） 设备、材质档次 小区配套 建筑规模 形象包装和营销策划 空间布局和环艺设计 物业管理 建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大） 发展商品牌和实力 项目类比定价 （3）价值实现的经济因素——经济、政策因素 利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。 区域规划 房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。 政策方面 项目类比定价 定价方法说明 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。 在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。 评价标准: 以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分 1.2 1.1 1 0.9 0.8 好 较好 一般 较差 差 项目类比定价 3.7万 当前预报价5万，保守估计开盘价4.5万 ——　 价格基数 680 ——　 820 　—— 100 总计 160 8 180 9 20 开发商品牌 140 7 180 9 20 产品力 140 7 140 7 20 配套 120 6 160 8 20 环境 60 6 90 9 10 交通 60 6 80 9 10 地段 加权得分 打分 加权得分 打分 本地块 华润佘山九里 权重 指标 区域内在售项目不多，华润佘山九里地块指标与本案接近，以此作为定价参考楼盘： 修正系数= 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数 本产品售价 = ∑可比案例成交价格 ÷ 修正系数 项目类比定价 本地块大平层产品价格：3.5万/㎡ （包括装修成本5000元/㎡，对外报10000元/㎡精装修，给客户的价格感知是物超所值的毛坯25000元/平米） 感谢聆听 TOSPUR 同策专业策划 · 代理 · 营销 * * Tospur Research 佘山镇千新公路一号地块土地报告 2011.5.5 土地信息 区域概况 区域市场分析 项目类比定价 目录 土地信息 东：小泾港 南：桃园路 西：千新公路 北：翠庭小区 地块四至 松江区佘山镇佘山旅游度假区 地块位置 未开工-土地平整 容积率：1.0 建筑密度：40% 绿化率：40% 使用年限：70年 7198元/㎡ 4799014元/亩 59600万 84578.7㎡ 住宅 千新公路一号地块 土地现状 基本参数 楼板价 每亩地价 底价总价 用地面积 土地属性 地块名称 地块现场图片 区域概况 地理位置 30 25.5 虹桥机场 60 74 浦东机场 40 36.6 人民广场 最快车程（分） 车行距离（km) 目的地 松江区 36.6km 市中心 浦东 机场 虹桥 机场 25.5km 74km 月湖雕 塑公园 欢乐谷 佘山森 林公园 9 号 线 佘山站 洞泾站 辰山国家 植物园 千新公路 佘北公路 桃源路 泗陈公路 沈砖公路 嘉松公路 佘山国际高 尔夫俱乐部 地块 佘山镇 政府 地块位于佘山镇主城区，距市中心较远，周边景观资源丰富 交通概况 周边配套 地块四至 地理位置 交通概况 周边配套 地块四至 9号线 嘉松公路 沈砖公路 泗陈公路 千新公路