商丘老行署地块市场调研及定位报告2010.doc

商丘老行署地块 市场调研及定位报告 目 录 1、宏观环境分析 4 1.1、商丘市基本情况 4 1.1.1、区位与人文： 4 1.1.2、行政划分及产业： 4 1.1.3、交通与产业结构： 5 1.2、城市经济情况解读 5 1.2.1、商丘GDP发展数据 5 1.2.2、商丘人均GDP数据 6 1.2.3、商丘可支配收入： 7 1.2.4、产业结构： 7 1.2.5、商丘市城镇化率 8 1.2.6、城市规划： 8 1.3、城市未来发展解读 8 1.3.1、未来发展定位： 8 1.3.2、城市规划： 9 2、全国房地产行业发展分析 9 2.1、行业政策 9 2.1.1、土地政策 9 2.1.2、货币政策 10 2.1.3、税费政策 11 2.1.4、房贷政策 11 2.1.5、销售管理政策 12 2.1.6、其他政策 12 2.2、市场供给与需求 13 2.2.1、房地产开发投资 13 2.2.2、商品房开工建设与销售 14 2.2.3、住宅市场投资 14 2.2.4、商品房销售价格 15 3、商丘房地产市场分析 15 3.1、商丘房地产市场现状 15 3.1.1、房地产投资额 15 3.1.2、销售面积与增幅 16 3.1.3、各物业类型销售 16 3.1.4、市场潜在供应 17 3.2、商丘房地产市场分析研究 19 3.2.1、城市发展格局及规划 19 3.2.2、板块划分 20 3.2.3、商丘目前主要在售项目一览 20 3.2.4、老城区板块研究 20 3.2.5、神火大道板块研究 24 3.2.6、新区板块研究 34 3.2.7、商丘知名开发商 38 3.2.8、重点个案分析 42 3.2.9、商丘市房地产市场特点归纳 47 3.2.10、商丘市房地产市场总结 50 3.3、商丘房地产市场发展趋势 50 3.3.1、市场需求预判 50 3.3.2、市场容量预判 51 3.3.3、市场供需预判 51 4、板块市场分析 51 4.1、区域住宅市场成长状况 51 4.1.1、区域住宅市场简述 51 4.1.2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 52 4.2、区域内供应产品特征 54 4.2.1、各档次产品供应状况 54 4.2.2、各档次产品的集合特征 55 4.3、区域市场目标客层研究 55 5、项目拟定位方案 55 5.1、可类比项目市场调研 55 5.2、地块基本概况 56 5.2.1、地块区位分析 56 5.2.2、地块四至分析 56 5.2.3、地块交通分析 57 5.2.4、周边市政配套分析 57 5.3、项目SWOT分析 58 5.4、项目定位方案 59 5.5、项目物业组合建议 60 5.5.1物业选择原则 60 5.5.2物业选择原则 60 5.6、项目各物业体量 61 5.6.1、写字楼 61 5.6.2、酒店 62 5.6.3、酒店式公寓 63 5.6.4、住宅 65 5.7、产品设计要求 67 5.7.1、 建筑风格建议 67 5.7.2、 园林风格建议 68 1、宏观环境分析 商丘市基本情况 1、区位与人文 商丘位于河南东部，地处黄淮平原腹地。总面积10704平方千米（市区面积91.9平方千米）。全市人口824.37万人（市区人口90.6万人）。 商丘是先商和商业的发祥地。早在4千年前，帝喾次妃简狄，因吃玄鸟而生阏(e)伯，故《诗经 商颂》云：“天命玄鸟，降而生商。” 商丘是河南省省辖市，位于河南省东部，距郑州230公里，经济发展独立。 豫鲁皖三省交界处，京九铁路与陇海铁路交叉点上，交通便利，素有“豫东门户”，“中原锁钥”之称，历代为兵家、商家必争之地，地理位置优越，交通便利，具有浓厚历史底蕴的城市。、行政划分及产业： 商丘市1997年6月撤地设市，辖永城市、夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区，六县二区一市。 农业 （葡萄酒）永城市全国六大无烟煤基地夏邑全国粮食生产百强县虞城食品加工、钢卷尺柘城辣椒、金刚石微粉睢县商品粮基地宁陵棉、酥梨、白醋农业、轻工业为主的辖区组团。3、交通与产业结构铁路： 处于京九铁路与陇海铁路的十字交汇处，是全国铁路运输的枢纽 高速：连霍、东港，商周、商菏、商亳高速在此形成“米”字型 国道：310国道与105国道在市中心呈“双十字”交会 豫、鲁、苏、皖接壤地区的黄金交通枢纽，交通便利的中部内陆城市商丘农产品资源丰富，盛产小麦、玉米、棉花、油料、林果、蔬菜、畜产品，是全国重要的商品粮、优质棉、板山羊、瘦肉型猪和农副产品生产基地，永城枣干、柘城三樱椒、宁陵金顶谢花酥梨等享誉全国，小麦常年产量约占全省十分之一。商丘是全国著名的“泡桐之乡”，被评为全国平原绿化先进市。商丘煤电资源充裕，储量达100亿吨的永夏煤田是全国六大优质无烟煤基地之一，年开采