GVA衡信柏迪西安市场信息月报2010年6月.pdf

6 Jun / 2010 西 安 房地产市场信息月报 2010 年 6 月 目 录 热点关注 1 政策扫描 3 业内动态 5 海外动态 6 土地市场 7 商品房市场 10 住宅市场 11 别墅市场 14 商业市场 15 写字楼市场 17 个案关注 19 西 安 房地产市场信息月报 2010 年 6 月 热点关注 REITs （房地产投资信托）获批在即，房地产企业或产生新的融资渠道 REITs 概念： REITs (Real Estate Investment Trusts 房地产投资信托)是一种房地产资产证券化收益凭 证。它汇集多个投资者资金，由专业机构进行房地产投资，将综合投资收益按比例分配给投 资者。 1960 年，第一只 REITs 诞生于美国。随着美国联邦政府正式允许满足一定条件的 REITs 免征所得税和资本利得税，REITs 开始成为美国最重要的一种房地产金融交易方式，一般 REITs 分红比例超过 90% 。目前美国有超过350 只 REITs 产品在运作，管理资产超过 5,000 亿美元，其中超过 70%在交易所上市交易。 运作方式： REITs 运作方式有两种，一是设立特殊目的载体公司，向投资者发行收益凭证，类似股 票发行，将募集资金投资于商场、写字楼、酒店式公寓等商业地产，并将所属经营性物业项 目产生的现金流向投资者还本派息；二是物业开发商将旗下全部或部分经营性物业资产打包， 设立专门的 REITs，将其每年租金、按揭利息等现金流收益作为标的，分割成若干等份出售 给投资者，之后定期派发红利，实际上给投资者提供了一种类似债券的投资方式。相比之下， 商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入现金流比住宅地产更稳定，因此 REITs 一般适用于商业地产。 商业地产开发前期投入很大，REITs 标准化设定可以使开发商解除对银行贷款的依赖， 打破融资瓶颈，更快的获得整体资金回流，而不需要把物业分割出售。但是，如果经济不景 气，会带来商业地产单位租金下降，空置率上升，商业地产项目和 REITs 的整体价值也会下 降。 在中国大陆由于税收和资产评估等方面的问题，REITs 尚未开始实质性运作，但是万达 集团已经在澳大利亚成功运作一个 REITs 项目，这将为 REITs 在中国发展积累经验。 1 西 安 房地产市场信息月报 2010 年 6 月 从 REITs 在国外的经验看，几乎所有 REITs 的经营模式都是收购已有商业地产并出租， 靠租金回报投资者，极少有开发性投资的 REITs 存在。因此，REITs 并不同于一般意义上的 房地产项目融资。 市场反应：“央行版”REITs 先行 京津沪拟三箭齐发 北京、天津、上海三地的 REITs 试点工作已经全部准备就绪，“只要央行的试点管理办法 一落地，三地的试点将同时上阵。”消息人士透露说，为了加快试点推进，相关参与人员一直