2010年贵阳房地产市场预测.doc

2010年贵州房地产市场预测 　　一、宏观政策面预测 　　1.1 2009年政策预测 　　12月初结束的中央工作会议，明年对于房地产行业相关的优惠政策仍就继续沿用，政策方面维稳，预示在未来一段时期内政策风险降低，更将有利于整个行业的发展。虽然政府有意识的对房价进行干预，特别是将“抑制”改为“遏制”，足见明年的政策的发起点将对房价发起重拳，正如王石所说，政府已经掌握了控制房价的最终方法，但就目前整体经济运营不见明朗的时期，过快干预房价而造成房价过快下跌，进而影响整体经济的发展，这是政府所不愿见到的，因此明年对房价的政策，将会以控制和干预为主，那么政策的方向将可能从打击投资性需求方向着手，特别是二套房贷等政策将会进一步的收紧。但如果明年房价仍维持今年这种疯涨局面，也不排除政策重拳的出台，而系列政策的出台关键点，或看明年中期，这也预示着明年下半年政策风险增大。 　　1.2 2009年末政策分析及预测 土地供应方面　　限制土地出让地块的面积，明确规定不同等级城市可出让地块的规模大小。大面积的土地出现受到禁止，政策规定的将规模较大的土地分块出让；同时提高土地首付比例，这一政策有效控制土地集中和土地闲置的情况，提升土地是实际利用率，更有利于市场的发展，而不是只局限在传统实力雄厚的几家开发商之间竞争，但政策将让中小开发商有能力参加竞拍，然而这确增加市场竞争的激烈性，促使地价上涨，进而影响房价。 金融信贷　　二套房贷的收紧和房屋销售营业税征收时间调整，这一政策对贵阳市场的影响不大。目前贵阳市商品房市场的主要消费模式为自住型需求投资型需求，自住型需求又分为新房购置和改善型购房。贵阳市以投资型需求为主的购房者，多为自身持有物业，通过物业升值或租赁两种方式来实现其投资目标。关于房屋销售营业税征收时间调整，贵阳市二手房平均每月成交量为500左右，消费并不旺盛，二手行业发展缓慢，因此政策对贵阳房地产市场根基影响不大。而目前唯一存在影响的因素在于首付的成数问题，这一点在现有政策方面未见表示。 保障性住房　　09年，国家以及贵阳市均进行了不同程度的政策调整，以解决低收入人群的住房问题，并分解到住房用地年度供应计划。虽然目前市场积压仍会存在，但是由于土地狭小，贵阳市经济适用房的主要供应则主要集中在乌当、花溪等待开发区域，而需求旺盛的两城区及金阳区供应量小，同时大的经济适用房小区不多。因而，贵阳市在2010年则面临保障性住房的调整问题，势必部分规划会涉及到保障性住房的供应计划。 　　二、土地市场预测 　　2008-2012年土地供应情况计划 新增供应面积 调整用地 合计供应量 两城区 2,537,000.00 3,103,000.00 5,640,000.00 金阳新区 3,900,000.00 - 3,900,000.00 小河区 373,000.00 1,357,000.00 1,730,000.00 乌当区 546,000.00 694,000.00 1,240,000.00 花溪区 1,122,000.00 248,000.00 1,370,000.00 白云区 680,000.00 930,000.00 1,610,000.00 总计 9,158,000.00 6,332,000.00 15,490,000.00 　　其中两城区供应指标 新增供应面积 调整用地 合计供应量 中心区 984,000.00 1,396,000.00 2,380,000.00 二戈寨片区 336,000.00 84,000.00 420,000.00 三桥马王庙片区 339,000.00 971,000.00 1,310,000.00 龙洞堡片区 878,000.00 652,000.00 1,530,000.00 合计 2,537,000.00 3,103,000.00 5,640,000.00 ? ? ? ? 　　2008-2012年土地供应情况计划 土地供应规划 2008年 预计供应居住用地380公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地265公顷； 2009年 预计供应居住用地430公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地300公顷； 2010年 预计供应居住用地240公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地168公顷； 2011年 预计供应居住用地250公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地175公顷； 2012年 预计供应居住用地250公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地175公顷。 　　根据08至12政府规划，贵阳计划新增供应土地915.8万平米，旧城改造及用地性质调整用地633.2万平米，总