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青龙广场项目——营销策略报告——目 录contents PART 1 项目整体认知PART 2 项目营销策略PART 3 项目营销执行PART 1 项目整体认识Prat 1项目整体认识Part 2项目营销策略Part 3项目营销执行区位认知Prat 1项目整体认识Part 2项目营销策略Part 3项目营销执行交通认知Prat 1项目整体认识Part 2项目营销策略Part 3项目营销执行配套认知Prat 1项目整体认识Part 2项目营销策略Part 3项目营销执行产品认知Prat 1项目整体认识Part 2项目营销策略Part 3项目营销执行SWOT分析PART 2 项目营销策略整体营销策略商业营销策略公寓营销策略办公营销策略Prat 2项目营销策略Part 1项目整体认知Part 3项目营销执行2.1 整体营销策略基于对本项目的市场情况研究及产品分析，我司认为项目未来营销的关键在于：1.如何突出项目作为成都主题性的购物消费公园的特质，快速形成影响力？2.如何有效、有序推进商业、公寓、办公销售，实现市场与产品关系？3.如何实现产品内涵、销售进度、招商落地、经营管理四大板块的统一，并相互促进？Prat 2项目营销策略Part 1项目整体认知Part 3项目营销执行2.1整体营销策略整体营销思路：先商气、再销售先投入、再产出先整理、再整合招商先行，实现招商定制与销售定制。重视营销包装，重视重要节点与投入的配合。根据实际产品推售节点，扩大销售通路，整合资源。Prat 2项目营销策略Part 1项目整体认知Part 3项目营销执行商业部分营销策略Prat 2项目营销策略Part 1项目整体认知Part 3项目营销执行商业部分营销策略Prat 2项目营销策略Part 1项目整体认知Part 3项目营销执行商业部分营销策略Prat 2项目营销策略Part 1项目整体认知Part 3项目营销执行商业部分营销策略Prat 2项目营销策略Part 1项目整体认知Part 3项目营销执行商业部分营销策略Prat 2项目营销策略Part 1项目整体认知Part 3项目营销执行商业部分营销策略Prat 2项目营销策略Part 1项目整体认知Part 3项目营销执行写字楼部分营销策略Prat 2项目营销策略Part 1项目整体认知Part 3项目营销执行公寓部分营销策略原则1：大分区，小混搭原则2：遵循零售业规律明确各分区特点，中间穿插零售遵循零售业规律，目标型业态布局于较高楼层；水平动线的客群尽量一致原则3：节点骨架设置原则4：用同业态聚集效用节点处大力引入旗舰店和品牌店，并在旁设立轻食水吧等同业态格子铺等扎堆，形成一个功能区；如数码区、小吃街、淘宝街等，提升影响力，有利于后期存活1、推售节奏推售分期原则分期滚动开发，减少资金投入；有利于实现项目整体价值最大化；项目首选沿葵坪路开发，以中等产品启动，打开市场，形成使优质产品实现最高价，是中低等产品实现更高价；通过运营酒店和商业拉动整体持续升值。核心客户群本案住宅业主根据多个商业项目的销售经验，项目业主一直是项目商业最有效的目标客户群体。拓展方式：——通过销售代表积极维护关系，梳理业主资源，提升客带客比例住宅业主区域高端居民重要客户群写字楼区域高端居民：与本案住宅客群不同，本案商业的客户群体更加宽泛，区域更广。拓展方式：——经过住宅的行销工作，继续采用销售代表走出去，社区布展的方式进行拓展。次要客户群周边写字楼里的高端人群：周边聚集了大量的商务人士，资金实力雄厚拓展方式：——在停车场进行派单和截留，插车的方式拓展初级投资客户 三期 四期 一期 五期 二期合理衔接，实现价值最大化一期推出3号地，该地块干净、方正、面积较大，有利于开启项目优质形象，紧邻葵坪路，昭示性强，有利于项目包装引导。通过一期的优质产品打造及出色营销，奠定较高价位，为后期产品建立较高价格底线。二期推出2号地，该地块西邻旧房，东临菜市场，但地块面积大，可以营造有大园林的社区，可以升价推出。三期推出5号地，用酒店式公寓产品提升项目形象和单价，丰富项目产品线，完善葵坪路天际线。四期升值推出噪音最小、更有居家氛围的4号地。项目品牌建立、社区成熟，推出集中商业和酒店五期，即1号地，有利于商业和酒店经营。KPI滨海度假生活示范区整体规划国际滨海度假生活模式体系滨海度假风情，可参与性园林园林国际滨海度假氛围营造自然、明快、弧形建筑立面大空间少隔断，关注景观面户型配套部分生活配套，度假娱乐设施具有特色时尚健康生活精神价值构建奢侈身份标签专属服务PART 3 项目营销执行PART 3 项目营销执行项目营销目标项目蓄客策略项目推售策略项目营销执行Prat 2项目营销策略Part 1项目整体认知Part 3项目营销执行项目营销目标NO1： 实