new.02第二章节－房地产抵押(258KB).pptVIP

* * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第三节　房地产抵押贷款市场结构 二、二级抵押贷款市场结构 二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 图2.2　二级抵押贷款市场结构  抵押 抵押 二级市场机构 资本市场 投资者 抵押贷款人 借款人 价格 资金 资金 抵押证券转售 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第三节　房地产抵押贷款市场结构 在美国，目前主要的二级市场机构包括联邦国民抵押贷款协会(Federal National Mortgage Association, FNMA,美国人简称为Fannie Mae)、政府国民抵押贷款协会（Government National Mortgage Association, GNMA,美国人简称为Gannie Mae）、联邦住房抵押贷款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC,美国人简称为Freddie Mac）等。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第三节　房地产抵押贷款市场结构 二级市场通过对贷款人和其他投资者之间进行抵押契据的买卖和发行以抵押贷款为后盾的抵押证券，促进了抵押市场的有序经营，为房地产业和金融业的发展起着重要的作用： 吸引社会资金进入抵押市场 鼓励抵押资金的地区间的流动 使抵押贷款人能够将抵押契据变现 平抑抵押资金的供求波动 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 图2.3　储蓄资金如何进入抵押市场 国 民生 产总值 国外投资 政府投资 消费 储蓄 房地产投资 其它投资 抵押贷款人 借款人 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产抵押贷款的发展 一、美国抵押贷款方式的发展 1930年以前，美国市场上的抵押贷款年限很短，多数在3年至6年以内。 1934年美国《住宅法》批准成立联邦住宅管理局。联邦住宅管理局推广一种低首付、固定利率、等额本息偿还的抵押贷款，并通过为住房抵押贷款提供保险来稳定抵押贷款市场， 固定利率的长期住宅抵押贷款只有在利率不会迅速上升及短期利率低于长期利率的情况下才是可行的。 采用可调利率抵押贷款方式，贷款人可将贷款利率风险部分地向借款人转移。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产抵押贷款的发展 二、我国住房抵押贷款的发展与思考 国内的住房抵押贷款走过了与美国相似的历程。 1990年代初，建设银行上海分行发放的住房抵押贷款，首付款高达50％，贷款期限也只有5年左右 十年之后，上海住房抵押贷款的迅速发展，突出表现在首付款最低降到了20％，贷款年限最长可达30年，类似于美国联邦国民抵押贷款协会关于借款人还款能力的标准，国内多数银行对借款人的月贷款本息和家庭月收入比最高达到50％。 还款方式主要有所谓等额本金和等额本息两种可变利率方式。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第四节　房地产抵押贷款的发展 目前存在的问题及解决思路 确实把握房价的真实性 建立以商业性保险与政府担保相结合的住房金融保险体系 重视建立个人信用制度，以解决逆向选择问题 建立合理的住房金融资金筹集机制，以解决住房金融的流动性问题 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第二章　房地产抵押贷款 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产抵押贷款概述 一、抵押与房地产抵押 所谓抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产抵押贷款概述 房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产抵押贷款概述 抵押人是指把依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　房地产抵押贷款概述 二、房地产抵押贷款的涵义及分类 房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵