[咨询策划] 土地综合开发模式_深圳布吉樟树布项目前期定位报告.pptVIP

新市镇·土地综合开发模式 —布吉樟树布项目研判;项目难点研判;项目难点研判;2007年上半年市场经历了疯长之后，国家开始大规模宏观调控,连续提高存款准备金率、加息、限外、货币从紧等一系列政策连续出台。 市场在政府9月27日出台“第二套房贷”的政策之后，终于冷了下来。大量投资需求被挤压出局，深圳房地产市场从十一开始量价齐跌。 截止目前,全市成交均价12150元/平米,比07年最高点的24541元/平米下跌了50.5%,全市单周成交套数最低166套,只有07年7月最高峰时期单周成交2133套的7.8%. 截止目前，一手市场连续9个月出现供过于求现象，平均每月消化率不超过10%。 市场的持续低迷，截止到3月份，全市存量套数超过3万套，存量面积超过300万平米。;3月全市成交均价12463元/平米，环比2月份下跌了14.3％。 市场成交以各项目推出的特价单位为主；由于价格依然没有达到消费者预期，所以价格的持续下跌并没有带来成交的大幅放量。;市场大势——市场反应;市场大势——从两会看楼市调控;【市场预测】 投资类需求进一步被抑制，未来两年市场主体将改变为自住客户。 政府大力发展普通住宅建设，大量同类供给冲击市场，普通住宅市场竞争将更加激烈。 消费者继续观望，待房价回落到消费者心理预期价位时，成交量才会回升。楼市预计09年下半年开始复苏，但周期会比较长。 ;项目难点研判;营销环境分析——地块概况;营销环境分析——项目SWOT分析;营销环境分析——布吉潜在竞争项目;项目难点: 对于持续开发的大体量项目，如何保持大盘持续竞争力? 4.5的高容积率如何合理利用景观资源? 对于发展中的区域，如何找准自身定位，发掘更多客户？;项目难点研判;布吉;工业区往丹竹头及甘李片区转移。 布吉片区划分定为物流片区、布吉中心区、布吉生活居住区以及布吉工业区。 绿地规划重点建设大芬公园、水径公园等。 2020年，人均公共绿地将不小于每人8.31平方米。;龙岗区召开布吉交通疏解专门会议表示，未来3年至少投入10亿元解决布吉交通问题，把布吉交通疏解问题纳入“大运会”范畴。 ;区域变化趋势——交通规划;地铁3号线将于2009年10月正式开通.预计客流量将达到163.9???人次/日. 地铁3号线开通，本项目至东门的行程由50分钟减至20分钟。 至国贸、地王片区由一个小时减至30分钟。 至火车站、罗湖口岸不到30分钟。 至福田中心区、天安数码城片区只需40分钟左右。;深惠路和地铁3号线的改造会给布吉置业群体带来怎样的改变？ ;99;项目难点研判;罗湖客仍是主要来源； 福田客户由于价格挤压，也开始流入布吉，未来对于此区域年轻、经济实力较弱的客户群挖掘力度可以加大； 25-35岁的年轻客户是主要购买力，资金实力较弱； 关内的企事业单位职员和布吉本地企业主是主要职业分布；;供需变化趋势——信义假日名城6期成交客户分析;供需变化趋势——布吉成交客户分析;供需变化趋势---布吉大盘户型结构变化 ;七期两房79平米;供需变化趋势---可园六期到七期的户型变化 ;供需变化趋势---信义荔山公馆必威体育精装版户型 ;08年布吉主要在售项目;供需变化趋势——客户来源分析;罗湖客户;布吉;生理需要;供需变化趋势——布吉市场客户总结;客户访谈1 徐小姐,28岁,现租住罗湖新秀村,公司主管,首次置业 购房需求: 工作、收入逐步稳定,不想继续租房了 置业意向: 60平方左右总价较低的两房, 关心价格和赠送面积的多少 选择布吉的理由: 看好地铁3号线带来的利好,希望住在地铁口附近,出入方便;客户访谈3 卢小姐,32岁,现住单位宿舍, 公务员，首次置业 购房需求: 结婚需要 置业意向: 两房,小区要好, 关心价格、环境和交通 选择布吉的理由: 看好地铁3号线带来的交通利好,环境也会改善，布吉目前价格洼地; 罗湖、福田白领的购房心态 支付能力不强，对价格较为敏感，会多方选择 因须到市区上班，对楼盘周边的交通非常注重 多为二口之家，首次置业；要求面积不大；平均年龄小，追求品味及个性;核心客户: 关内客户;供需变化趋势—— 08年三级市场布吉成交户型面积分布;区域产品以紧凑型二房、三房为主流，低首付、经济型是吸引关内首次置业者的关键因素。 目前本区域客户随着生命周期的发展，未来2-3年会产生大量的换房需求，3房、4房的需求会有所增加。 由于客户居住需求的提高，户型总体面积区间均有放大，居住需求向舒适型转变。 新的户型结构除了满足简单的居住需求外，更增添了一些人性化的功能区，如主卧套间、工人房、入户花园的设置，使得各区域的功能性更加合理和完善。;供需变化趋势——未来市场目标客户群判断;供需变化趋势——项目户型定位方向研判;供需变化趋势——户型定位方案A;供需变化趋势——户型定位方案