上海旧厂房旧仓库改造创意地产项目定位报告_精品.pdfVIP

对项目的初步认识 项目背景 ：该旧仓库改造项目是富春控股涉足房产领域的首个项目，一方 面这个项目有着巨大的塑造潜力，另一方面发展商有着雄厚的资金实力。 定位目标 ：兼顾项目的收益性与品牌形象，为发展商提供逐年增加的租金 收益保障，并在房产界树立品牌声誉，为今后的房产开发铺垫良好的通路。 定位方法 ：首先通过市场环境分析确定项目功能改造方向，再通过项目价 值的挖掘提出项目主题定位。并进一步对个别重点项目提出业态组合建议、招 商策略建议及初步财务分析。 旧厂房/仓库改造现状分析 •旧厂房/仓库改造热潮的动因 •上海旧厂房/仓库分布状况 动因一：城市产业的升级 上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁； 市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市 中心低容积率厂房的租赁成本。 旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。 动因二：修旧如旧的潮流 “谨慎的城市更新” 从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利 用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会 经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循 “旧如旧，新如新， 控制体量，改善功能”的方针。 当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文 化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改 造中。 动因三：特殊需求的崛起 ＬＯＦＴ 大尺度，随意空间 ＬＯＦＴ ＬＯＦＴ ＳＯＨＯ 兼备居家与办公功能 ＳＯＨＯ ＳＯＨＯ 标准办公楼 标准办公楼 标准办公楼 从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品 上海旧厂房改造数据统计及其分布 上海共有130余处老厂房，为盘活闲置在各个角落的旧工厂，05 年4月底，上海市经济委员会首批推出了 18个创意产业集聚区，总建 筑面积超过30万平方米。其中由空置厂房变身而成的共有 16处，这 16处分别是： 四行仓库、田字坊、8号桥、中科创意仓库、天山软件园、传媒文化 园、乐山软件园、时尚产业园、虹桥软件园、工业设计园、静安现代 产业园、周家桥、设计工厂、同乐坊、卓维700 、 M50。 这些项目地段优越，集中在卢湾、黄浦、静安、长宁等上海中心 城区。 静安现代产业园 传媒文化园 同乐坊 M50 工业设计园 四行仓库 周家桥 卓维700 中科创意仓库 田字坊 时尚产业园 8号桥 天山软件园 虹桥软件园 设计工厂 乐山软件园 现有项目功能改造方向分析 •市场主流功能改造方向分析 •分项目探讨功能改造方向 （包括各项目市场分析、物业形 态分析） 市场主流功能改造方向分析 办公与商铺是目前市场上最常见的改造方向，其次为旅馆、博物 馆等。 •创意产业办公 8号桥、天山软件园、中科创意仓库、 M50、虹桥软件园、传媒文化园等。 •商业