精品文案-2009年营口鲅鱼圈房地产市场研究_精品.ppt

* 三、本案SWOT分析 2、劣 势 鲅鱼圈政府政策，行政干预市场，导致客层迅速消化。 市场供应量庞大，竞争加剧。 本案地块为工业厂房包围，缺乏外部景观和居住氛围。 第二部分：本案地块研究及核心价值界定 * 三、本案SWOT分析 3、机 会 “退二进三”政策，本案地块区域成为居住用地的集中供应区。 本案地块及周边联动地块形成的规模效应。 第二部分：本案地块研究及核心价值界定 * 三、本案SWOT分析 4、问 题 本案地块与周边联动地块整体规划为大盘的科学性。 本案地块在整体规划中的对应关系处理。 第二部分：本案地块研究及核心价值界定 * 一、本案核心价值盘点及界定 1、核心价值盘点 区位： 虽然目前处于鲅鱼圈边缘区域，伴随着鲅鱼圈“退二进三”政策，本区域将成为居住中心。 闽江路上生活配套设施比较齐全，但具备一定距离，略有不便。 第三部分：产品定位研究 * 一、本案核心价值盘点及界定 环境： 目前本案地块周边环境较差。 北侧远处有山体景观，将来平安家园开发小高层产品后，山体景观被遮挡。 项目的景观只能做内功，依靠项目自身景观规划资源提升本案的品位。 第三部分：产品定位研究 1、核心价值盘点 * 一、本案核心价值盘点及界定 规划： 区政府整体居住区的规划，具备较好的前景。 本案规模，持续开发带来的大盘效应。 第三部分：产品定位研究 1、核心价值盘点 * 一、本案核心价值盘点及界定 产品： 依据市场调查结论，特别是平安家园的市场表现，本案如想在区域市场内达到相当的结果，必须以产品为依托，依靠良好的产品达到市场的认同，这是重中之重。 第三部分：产品定位研究 1、核心价值盘点 * 一、本案核心价值盘点及界定 营销： 公司的大力投入。 合生创豪完善、先进的营销体系。 第三部分：产品定位研究 1、核心价值盘点 * 一、本案核心价值盘点及界定 2、核心价值界定 营销： 本案的核心价值在于产品自身，以产品为主体，着眼于区域发展前景，依托先进科学的营销体系来运作产品。 第三部分：产品定位研究 * 二、本案定位 1、市场定位 中低端产品中的高档项目，走精细化产品的发展路线，在目前激烈的竞争市场上建立精品产品的供应者形象，为企业后续开发奠定良好的基础。 第三部分：产品定位研究 * 二、本案定位 2、产品定位 精细化操作的产品。 不追求单纯容积率的产品。 产品品质上略超周边项目的产品。 第三部分：产品定位研究 * 二、本案定位 3、建筑规划定位 多层、小高层组合而成的产品 共分为三排。 北侧为一排小高层 。 南侧为两排多层。 开发产品的附加值，底层为叠院、顶层为云庭。 第三部分：产品定位研究 * 二、本案定位 4、户型定位 中小户型为主体的户型规划。 以两室两厅户型为主力。 以两室一厅户型为补充。 以三室户型为调剂。 第三部分：产品定位研究 * 二、本案定位 4、户型定位 户型 面积区间 比例 两室一厅 58-70 25% 两室两厅 78-88 68% 三室 105-120 7% 第三部分：产品定位研究 * 第四部分：产品方向示例建议 58-70平 78-88 58-70平 105-120平 一、规划布局建议 * 第四部分：产品方向示例建议 小高层两侧安排58-70平米点式小户型，中间安排78-88平米户型。 多层基本安排78-88平米户型，端头单元可适当安排小户型。 多层中间可适当安排105-120平米户型。 一、规划布局建议 * 本案需要在区域竞争中超越竞争对手，依据市场调查，建议产品建筑风格选择地中海风格； 小高层产品市场接受度低于多层产品，建议小高层产品需要规划大堂，电梯选择品牌电梯，来增加产品的亮点。 三、建筑风格及细节处理建议 第四部分：产品方向示例建议 * 三、建筑风格及细节处理建议 第四部分：产品方向示例建议 * 三、建筑风格及细节处理建议 第四部分：产品方向示例建议 * 三、建筑风格及细节处理建议 第四部分：产品方向示例建议 * 不做水景； 树作为景观的主角，注重常青、落叶、开花、不同颜色、高低搭配的树种应用； 景观小品应用，形成与树种和环境的搭配； 实现景观的参与性、观赏性，而不是简单的摆设。 四、园林景观定位建议 第四部分：产品方向示例建议 * * ■主力总价区间在18.1-29.3万元。该项目销售速度相对较慢的户型 集中在阁楼及跃层132平方米大户型。该项目销售情况较好，产品品 质较高。 二、典型竞争对手分析 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 1、典型竞争对手楼盘分析 平安家园多层部分主力户型面积70-95平，占已推出户型配比的56%。 * 平安家园立面采用高档材质，材质采用瓷砖、干挂理石、氟碳漆， 颜色搭配较好，从而显得建筑品质较高。 第一部分：鲅鱼圈房地产市场研究 二、典型竞争对手分析 1、典型竞争