香港政府如何经营城土地.PDFVIP

编者按：下文作者刘铁同志由四川省委组织部安排在香港地铁公司顶岗培训期间，对香港 特区政府经营城市土地的做法进行了认真研究。香港特区政府与内地城市人民政府在经营城市 土地中的角色十分相似。香港特区政府经营城市土地的做法，值得参考和借鉴。为配合经营城市 工作，特将刘铁同志的调研文章摘编如下— 香港政府如何经营城市土地 刘跆铁 一、土地资源的市场配置与政府经营 格限于公用事业、非营利的学校、医院、老人中心、 香港土地全部由香港特区政府出租或以其他 宗教团体或兹善机构。土地使用者必须向政府缴纳 方式批出。新契约的租期为50年。承租人除缴付地 从十足价格到象征性价格等不同标准的地价。除政 价外，于批租日期起缴付相当于有关物业当年应科 府机构用地属政府物业，不进入一级市场外，所有 差饷租值3％的年租。其后的年租按照应科差饷租值 批出土地均不得无偿使用。 的改变加以调整。政府以公开拍卖、公开招标、私人 3．严格的用途管制。香港特区政府将香港岛、九 协议或修订契约条件等方式出租土地。为确保土地 龙、新界划分为若干地区，制定地区发展蓝图。根据 能在规划蓝图许可范围内发挥最大用途，政府在拟 每个地区发展蓝图，区内的土地分成小块，每块指 定所有拍卖、招标和私人协议方式出租土地的契约 定用途，并制定发展大纲图。任何地块的招标、拍卖 条件时，都清楚载明对使用及发展程度方面的规管 都同时公布地区发展蓝图和分区大纲图。土地使用 条文，以确保土地按政府规划发展。对尚未批出的 申请者参与竞标、竞拍则必定接受发展蓝图和分区 土地，通常拨作临时用途 如（工地等），或以短期租 大纲图的规划要求，否则就不参与竞标或竞拍。即 约形式批出，确保土地获得充分利用。香港政府对 使私人协议批出土地，也要根据发展蓝图和分区大 土地一级市场的运作具有以下几个特点： 纲图的规划要求，在批地特别条款中确定土地用途。 1．高度垄断。香港是世界上经济最自由的地方， 4．供地计划性与适度的弹性相结合。香港回归 但也是政府对土地管制 垄（断）最集中的地方。1842 后，香港特区政府每年4月1日财政年度开始前，公 年满清政府与英国签订 南《京条约》，割让香港与英 布未来两年的土地批租计划和后三年的土地供应 国。翌年英廷颁布 英《皇制诰》，宣布香港土地为英 的整体情况，即所谓的2+3方案。1997年10月，香港 皇永久所有，委任港督代表英皇批租土地 授（予圣 房地产市场出现波动后，政府及时调整计划安排， 约翰座堂拥有其使用的土地的永久业权），通常为 将本财政年度内部分可批租的土地列入 “储备表”， 999年期限的土地使用权。1997年7月1日香港回归 不进入土地批租计划。土地使用者如对列入土地 祖国后，根据基本法规定，香港土地属于国家所有。 “储备表”的地块有发展兴趣，可提出用地申请，并 国家授权香港特区政府根据经济和社会发展需要 承诺最底价值 称（为“勾地”）。政府经评估接受后， 批租土地，实行对一级市场的高度垄断。 即安排该地块的拍卖。这一措施既可控制市场土地 2．完全市场运作，确保土地价值。香港政府对土 供应，又可在市场需求大于土地批租计划时，在短 地有一整套完善的市场估价体系确定土地价值，并 期内把 “储备表”载列的土地推出市场，应付额外的 在公开拍卖、公开招标中由竞拍者或竞标者竞价取 需要。 得，一般为价高者得。以私人协议方式批租土地严 透过以上对香港土地一级市场特点的分析，不 难看出，香港特区政府代理土地所有者，以土地卖 拍卖价格低于原拍卖价格时，原取得该地块者应支 方的身份进入土地市场，通过公开招标、拍卖供应 付两次拍卖价格之间的差额。如取得该地块者未按 土地，并以政府官契的方式确立供用地法律关系， 期缴付地价余额，政府有权取消合约，没收定金。 定明土地用途。这种以平等主体身份、按市场运作 (4)机会均等。如对最高出价发生任何争议，该 模式供应土地的行为，不同于行政划拨土地的供地 地块都应立即以最高出价重新