广东河源宝晟城购物中心商业定位及招商报告（下）.pptVIP

商家遴选策略： 零售及餐饮娱乐商家：以本地商户为主； 主力店/次主力店：以全国知名连锁品牌商家为主 超市或百货品牌优先考虑广东本地知名品牌，可缩短市场培育周期，建议优选丽日百货、岁宝、人人乐等； 商家目标比例：本区域现有经营商家占招商目标的70-80%左右, 20%为未进驻河源市场的知名品牌，具体见招商执行报告。 一、商业招商策略 租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金 租约年限和递增率 营业免租期 租金 价格策略 1 3 2 二、商业租金策略 综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项目租金水平 市场现有商业租金水平 核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况 项目租金水平制定的benchmark 市场潜在商业租金水平 整体宏观经济发展 租户访谈结果参考 主力店租金范围 ... ... 本项目租金水平 结合项目商业概念和租户落位 1、租金水平制定的依据 二、商业租金策略 结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，确定本项目除去主力店后平均租金为35元/m2/月，主力店租赁条件具体品牌一店一议，双方协商确定，其余品牌先制定统一标准，具体品牌具体谈判确定 市场：目前核心商圈百货主要以17%-30%扣点为主，翔丰、女人街租金100-300元/平方米/月，建材专业市场租金在25-50元/平方米/月；餐饮娱乐的租金为40-60元/平方米/月 竞争楼盘项目：片区周边的市场租金为15-50元/㎡/月； 租户访谈：未进驻商家按照目前市场情况1层不含主力店40-50元/㎡/月，二层租金25-35元/㎡/月 通过三方面考虑除去主力店本项目平均租金为35元/㎡/月，根据不同租户租期不同，前期可以放宽免租期与装修期的时间，详见招商执行策略报告。 二、商业租金策略 1、租金水平制定的依据 3 1 根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目的租赁合同期限和递增率 主力店15~20年 次主力店6~10年 关键租户2~3年 普通租户1年 中西正餐 6~10年 中西快餐 6~10年 咖啡厅、甜品店、饮品店3~5年 2 电影院15年 儿童早教及摄影中心6~10年 KTV6~10年 健身房6~10年 电玩3~5年 服务类租户3年 购物 餐饮 娱乐和服务 普通租户合约期限超过1年的，租金年递增率一般为3%~8% 对于大型主力租户，固定期以外的期限通常首年不变，3年递增1次，递增率3%~5% 合约押金通常为1~2个月租金 2、租约年限和递增率 二、商业租金策略 从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期或经营免租期 经营免租期 装修免租期 制定合理有效的免租期吸引租户 按照行业惯例，给予不同品类租户适当装修免租期，直至开业： 超市4~6个月，如人人乐、家乐福 快速时尚服装服饰类租户3~4个月，如ZARA、HM、UNIQLO 正餐通常为3~4个月 快餐为30天，如肯德基、味千拉面 娱乐类通常为3个月，如健身房和大型娱乐城；影院为3~6个月 针对不同租户给予不同免租期： 主力店，6~12个月 次主力店，6~12个月 关键租户，3~6个月 普通租户，1~3个月 对于国际国内知名品牌，经营免租期应适当放宽 3、营业免租期 二、商业租金策略 购物中心收益 运营成本 租户稳定性 评分 说明 合作模式种类 品牌自营 联营扣点 固定租金 合作分成 股份 庞大的运营成本支出成为迅速发展的主要阻碍 扣点形式对项目收益贡献最大，需与租户沟通密切 租金形式更大程度提高租户积极性，降低运营成本 针对大型、行业独特性租户采取的形式 虽然得到租户更多支持，但受租户行业特性、操作习惯制约也更大 筛选结果 9 10 13 11 9 1 3 5 3 1 5 3 5 5 5 3 4 3 3 3 三、商业合作模式 商业地产项目与租户的合作模式因租户所在行业的经营习惯及发展规划，运作需求和本地商业发展趋势而具灵活性 1、合作模式分析 双赢的租户合作模式是商业地产项目盈利的基础，也是其稳定发展的前提要素，我司遵循此原则建议本项目大部分租户选用联营扣点合作模式 租金 联营扣点 合作分成 1、合作模式分析 三、商业合作模式 结合租户访谈，竞争对手研究和行业研究进行分析，得出各主要租户合作模式 行业 固定租金 合作分成 联营扣点 购物类 餐饮类 个人时尚 娱乐类 主力店 百货 家庭耐用品 食品杂货 儿童用品 电影院 文化用品 1、本项目合作模式 三、商业合作模式 四、商业推广策略 “河源东城·首席时尚购物公园” 形象领先：现代化、大都市、高品位、新时尚 全情体验：商业氛围与环境互动式体验 活动引爆：活动、公关、事件，HIGH爆河源 精耕渠道：整合推广、创新渠道 服务增值：服务入微、品质超凡、尊贵体验 1、推广主题 攻略核心要领：尖 /